¿QUÉ ES MÁS RENTABLE EL ALQUILER DE LARGA TEMPORADA O EL ALQUILER TURÍSTICO?

Depende, es necesario hacer números. Aunque el alquiler turístico es muy lucrativo, se deben tener en cuenta todos los gastos para poder afirmar que es más rentable. Es decir, la rentabilidad del alquiler turístico depende del precio del alquiler, el número de reservas y los gastos, en cambio, la rentabilidad del alquiler de larga temporada, es más fácil de calcular ya que depende sólo del precio del alquiler y de los gastos que son bastantes inferiores a los gastos del alquiler turístico.

Vamos por partes, en cuanto al alquiler de larga temporada, los ingresos anuales se calculan multiplicando la renta mensual por 12 meses. Y los gastos que pueda tener un alquiler de larga temporada como por ejemplo el agua, la basura y la electricidad se suelen repercutir al inquilino, por tanto, sólo hace falta tener en cuenta el IBI y el impuesto sobre la renta. En este caso, en el impuesto sobre la renta, sólo tributa el 40% del rendimiento neto que se debe multiplicar por el tipo medio para obtener el importe a pagar.

En cambio, en el alquiler turístico, los ingresos y los gastos son más difíciles de calcular. En cuanto a los ingresos, si aplicas revenue management que consiste, a grandes rasgos, en poner el precio en función de la demanda, los precios pueden ser distintos cada día, incluso durante el mismo día. Las reservas son inciertas en comparación con el alquiler de larga temporada. Por tanto, es imprescindible trabajar con previsiones de ingresos para que el alquiler turístico sea rentable.

En cuanto a los gastos, es necesario conocer y calcular todos los gastos que se pueden dividir en cuatro grandes grupos: los gastos en suministros, los gastos en publicidad, los gastos de mantenimiento y los gastos legales. Los gastos en suministros hacen referencia a los suministros que tenemos contratados para nuestra vivienda como el agua, la basura, el gas o gasoil, la electricidad, el teléfono e internet, etc. En cuanto a los gastos en publicidad, se incluyen las comisiones pagadas a las plataformas y a las inmobiliarias, como la inversión realizada en unas buenas fotografías profesionales, vídeo o en un decorador de interiores. Entre los gastos de mantenimiento, se encuentran las pequeñas reparaciones de electricidad o fontanería, la limpieza de la vivienda y de la piscina, la jardinería y la lavandería. Y finalmente, se consideran gastos legales, aquellos gastos necesarios para obtener la licencia turística y el pago de impuestos como la ecotasa y el impuesto de la renta. En el impuesto de la renta, el alquiler turístico tributa por el 100% del rendimiento neto ya que no existe ninguna bonificación.

Además de lo anteriormente mencionado, la rentabilidad de un alquiler depende de otros factores como el tipo de vivienda y sus características, el tiempo que le puedas dedicar, tus conocimientos en la gestión del alquiler, y la legislación y los aspectos fiscales.

En cuanto a tipo de vivienda y sus características, en general, el alquiler de una vivienda unifamiliar suele ser más rentable que una vivienda plurifamiliar ya que se puede exigir un precio más alto. Y si la vivienda dispone de piscina, suele ser más rentable el alquiler turístico.

En cuanto al tiempo que le puedas dedicar, si no dispones de demasiado tiempo, es mejor el alquiler de larga temporada ya que sólo deberás emitir un recibo cada mes y resolver algún problema puntual. En cambio, si no dispones tiempo y tienes que subcontratar la limpieza, la gestión de reservas, las entradas y salidas, etc, muy probablemente se va a mermar la rentabilidad del alquiler turístico.

En cuanto a tus conocimientos en la gestión, en el caso del alquiler de larga temporada, la gestión es más sencilla ya que tus obligaciones serán puntuales, por ejemplo, en el momento de entregar las llaves se debe firmar el contrato de alquiler y pedir una fianza que se debe ingresar en el IBAVI, y una vez al mes, entregar un recibo o factura de la mensualidad. Y si el cobro se realiza por el banco, simplemente comprobar que se ha cobrado. También es recomendable hacer una previsión de ingresos y gastos que también será sencilla. En cambio, en el caso de alquiler vacacional, la ventaja es que se cobra por adelantado, es decir, antes de entrar a la vivienda. Pero la gestión lleva trabajo, es decir, a la entrada, debes hacer firmar un contrato de alquiler turístico, cobrar la ecotasa, explicar cómo funciona la vivienda, dónde están los extintores y el botiquín, pedir que te rellenen la encuesta de satisfacción, explicar que hay hojas de reclamación, fotografiar los pasaportes o carnets de los inquilinos para comunicárselo a la policía nacional o a la guardia civil.

Y finalmente, en cuanto a la legislación y aspectos fiscales. Los alquileres de larga temporada están regulados por la ley de arrendamientos urbanos (LAU) y los alquileres vacacionales en baleares están regulados por la ley de turismo de las islas baleares, el Decreto 20/2015, la ley de comercialización de estancias turísticas en las islas baleares y los Planes de intervención en los ámbitos turísticos (PIAT) de cada isla. En ambos arrendamientos se exige tener cédula de habitabilidad y certificado energético, ahora bien, el PIAT de Mallorca exige que el certificado energético para de la vivienda que se quiera comercializar turísticamente debe ser como mínimo el C si la construcción es anterior al 2006 y del B si es posterior a ese año (dispones hasta agosto 2020 para cumplir este requisito, ahora mismo con el certificado F, si la construcción es anterior a 2006, o el D, si la construcción posterior, te conceden la licencia). Además, según la legislación balear, para poder alquilar una vivienda por periodos de un mes o inferiores se debe presentar una Declaración Responsable de Inicio de Actividad (DRIAT), en cambio, para alquilar de forma permanente no es necesario ninguna licencia pero si es necesario darse de alta de arrendadores en Hacienda. Ambos arrendamientos están exentos de IVA según el artículo 20.1.23B, sin embargo, si con el alquiler turístico se ofrecen servicios hoteleros, es decir, cambio de sábanas, limpieza o servicios de comedor diariamente o por periodos inferiores a la estancia turística, el alquiler turístico está sujeto al 10% de IVA. En ambos alquileres no es necesario darse de alta como autónomo, a no ser que se presten servicios hoteleros. En cuanto al IRPF, el rendimiento del alquiler de una vivienda permanente tiene una bonificación del 60%, es decir, sólo tributa el 40% del rendimiento, en cambio, el rendimiento del alquiler vacacional tributa al 100%. Además, los gastos deducibles, si tienen un carácter anual, trimestral o mensual superior al periodo de tiempo que el inmueble ha sido alquilado, se deben prorratear en función de los días o meses que el inmueble ha sido alquilado. Por tanto, en el alquiler de larga temporada, si ha estado alquilado todo el año, se podrá deducir íntegramente todos los gastos, en cambio, en el alquiler vacacional se deberán prorratear. Los gastos deducibles que no se prorratean son: los gastos de conservación y reparación (pintura, fontanería, electricidad), los gastos de publicidad (comisiones pagadas a plataformas o inmobiliarias, etc) y los gastos de formalización del arrendamiento (contratos, recibos, gestoría). Y finalmente comentar que los alquileres turísticos están sujetos a la Ecotasa de Baleares.