QUÉ ES MÉS RENDIBLE EL LLOGUER DE LLARGA DURADA O EL LLOGUER TURÍSTIC?

Depèn, cal fer números. Tot i que el lloguer turístic és molt lucratiu, s’han de tenir en compte totes les despeses per poder afirmar que és més rendible. És a dir, la rendibilitat del lloguer turístic depèn del preu del lloguer, el nombre de reserves i les despeses, en canvi, la rendibilitat del lloguer de llarga durada, és més fàcil de calcular ja que depèn només del preu del lloguer i de les despeses que són bastants inferiors a les despeses del lloguer turístic.

Anem per parts, pel que fa al lloguer de llarga durada, els ingressos anuals es calculen multiplicant la renda mensual per 12 mesos. I les despeses que pugui tenir un lloguer de llarga durada com per exemple l’aigua, les escombraries i l’electricitat es solen repercutir al llogater, per tant, només cal tenir en compte l’IBI i l’impost sobre la renda. En aquest cas, en l’impost sobre la renda, només tributa el 40% del rendiment net que s’ha de multiplicar pel tipus mitjà per obtenir l’import d’imposts a pagar.

En canvi, en el lloguer turístic, els ingressos i les despeses són més difícils de calcular. Pel que fa als ingressos, si apliques revenue management que consisteix, a grans trets, en posar el preu en funció de la demanda, els preus poden ser diferents cada dia, fins i tot durant el mateix dia. Les reserves són incertes en comparació amb el lloguer de llarga durada. Per tant, és imprescindible treballar amb previsions d’ingressos perquè el lloguer turístic sigui rendible.

Pel que fa a les despeses, cal conèixer i calcular totes les despeses que es poden dividir en quatre grans grups: les despeses en subministraments, les despeses en publicitat, les despeses de manteniment i les despeses legals. Les despeses en subministraments fan referència als subministraments que tenim contractats al nostre habitatge com l’aigua, les escombraries, el gas o gasoil, l’electricitat, el telèfon i internet, etc. Pel que fa a les despeses en publicitat, s’inclouen les comissions pagades a les plataformes i a les immobiliàries, com la inversió realitzada en unes bones fotografies professionals, vídeo o en un decorador d’interiors. Entre les despeses de manteniment, es troben les petites reparacions d’electricitat o fontaneria, la neteja de l’habitatge i de la piscina, la jardineria i la bugaderia. I finalment, es consideren despeses legals, aquelles despeses necessàries per a obtenir la llicència turística i el pagament d’impostos com l’ecotaxa i l’impost de la renda. En l’impost de la renda, el lloguer turístic tributa pel 100% del rendiment net ja que no existeix cap bonificació.

Com he dit abans, la rendibilitat d’un lloguer depèn d’altres factors com el tipus d’habitatge i les seves característiques, el temps que li puguis dedicar, els teus coneixements en la gestió del lloguer, i la legislació i els aspectes fiscals.

Pel que fa a tipus d’habitatge i les seves característiques, en general, el lloguer d’un habitatge unifamiliar sol ser més rendible que un habitatge plurifamiliar ja que es pot exigir un preu més alt. I si l’habitatge disposa de piscina, sol ser més rendible el lloguer turístic.

Pel que fa al temps que li puguis dedicar, si no disposes de massa temps, és millor el lloguer de llarga temporada ja que només hauràs emetre un rebut cada mes i resoldre algun problema puntual. En canvi, si no disposes temps i has de subcontractar la neteja, la gestió de reserves, les entrades i sortides, etc, molt probablement, això faria minvar la rendibilitat del lloguer turístic.

Pel que fa als teus coneixements en la gestió, en el cas del lloguer de llarga durada, la gestió és més senzilla ja que les teves obligacions seran puntuals, per exemple, en el moment de lliurar les claus s’ha de signar el contracte de lloguer i demanar una fiança que s’ha d’ingressar en l’IBAVI, i un cop al mes, lliurar un rebut o factura de la mensualitat. I si el cobrament es realitza pel banc, simplement comprovar que s’ha cobrat. També és recomanable fer una previsió d’ingressos i despeses que també serà senzilla. En canvi, en el cas del lloguer turístic, l’avantatge és que es cobra per avançat, és a dir, abans d’entrar a l’habitatge. Però la gestió porta treball, és a dir, a l’entrada, has de fer signar un contracte de lloguer turístic, cobrar l’ecotaxa, explicar com funciona l’habitatge, on són els extintors i la farmaciola, demanar que emplenin l’enquesta de satisfacció, explicar que hi ha fulls de reclamació, fotografiar els passaports o carnets dels llogaters per comunicar-ho a la policia nacional o la guàrdia civil.

I finalment, pel que fa a la legislació i aspectes fiscals. Els lloguers de llarga durada estan regulats per la llei d’arrendaments urbans (LAU) i els lloguers turístics a Balears estan regulats per la llei de turisme de les Illes Balears, el Decret 20/2015, la llei de comercialització d’estades turístiques a les illes balears i els Plans d’intervenció en els àmbits turístics (PIAT) de cada illa. En tots dos arrendaments s’exigeix ​​tenir cèdula d’habitabilitat i certificat energètic, ara bé, el PIAT de Mallorca exigeix ​​que el certificat energètic per l’habitatge que es vulgui comercialitzar turísticament ha de ser com a mínim el C, si la construcció és anterior al 2006, i el B, si és posterior a aquest any (hi ha fins a l’agost 2020 per cumplir aquest requisit, ara mateix, amb el certificat F, si la construcció es anterior a 2006, o el D, si la contrucció es posterior, et concedeixen la llicència). A més, segons la legislació balear, per poder llogar un habitatge per períodes d’un mes o inferiors s’ha de presentar una Declaració Responsable d’Inici d’Activitat (DRIAT), en canvi, per llogar de forma permanent no cal cap llicència però si cal donar-se d’alta d’arrendadors a Hisenda. Tots dos arrendaments estan exempts d’IVA segons l’article 20.1.23B, però, si amb el lloguer turístic s’ofereixen serveis hotelers, és a dir, canvi de llençols, neteja o serveis de menjador diàriament o per períodes inferiors a l’estada turística, el lloguer turístic està subjecte al 10% d’IVA. En tots dos lloguers no cal donar-se d’alta com a autònom, tret que es prestin serveis hotelers. Pel que fa a l’IRPF, el rendiment del lloguer d’un habitatge permanent té una bonificació del 60%, és a dir, només tributa el 40% del rendiment, en canvi, el rendiment del lloguer turístic tributa al 100%. A més, les despeses deduïbles, si tenen un caràcter anual, trimestral o mensual superior al període de temps que l’immoble ha estat llogat, s’han de prorratejar en funció dels dies o mesos que l’immoble ha estat llogat. Per tant, en el lloguer de llarga durada, si ha estat llogat tot l’any, es podrà deduir íntegrament totes les despeses, en canvi, en el lloguer turístic s’hauran prorratejar. Les despeses deduïbles que no es prorrategen són: les despeses de conservació i reparació (pintura, fontaneria, electricitat), les despeses de publicitat (comissions pagades a plataformes o immobiliàries, etc) i les despeses de formalització de l’arrendament (contractes, rebuts, gestoria). I finalment comentar que els lloguers turístics estan subjectes a la Ecotaxa de les Illes Balears.