Alquilar tu vivienda puede ser rentable o no. Para saber si alquilar es rentable o no, se debe calcular el coste del inmueble vacío y el rendimiento del inmueble cuando esta alquilado, y luego compararlos. Si el coste de tenerlo vacío es mayor que el rendimiento que le podemos sacar si lo alquilamos, entonces el alquiler es rentable. En cambio, si el coste de tenerlo vacío es menor al rendimiento que le podemos sacar si lo alquilamos, entonces el alquiler no es rentable.

¿Cómo calculamos el coste de tener el inmueble vacío?

Tener un inmueble vacío no quiere decir que no tengamos que afrontar gastos. Estos gastos son el coste de tener el inmueble vacío. En este caso, se supone que tendrás que pagar los servicios mínimos de electricidad y teléfono, las tasas de agua y basura, el seguro de hogar, los gastos de financiación, y los impuestos como el IBI. También en la declaración de renta, las segundas vivienda vacías tributan mediante imputaciones de renta que consisten en el 1,1% del valor catastral si el inmueble ha sido revisado o en el 2% del valor catastral si el inmueble no ha sido revisado. Una vez hemos calculado las imputaciones de renta, estas se multiplican por tu tipo medio y ya tienes el importe que te supone en el IRPF tener una vivienda vacía. Además, se debería también tener en cuenta el coste de desahuciar a un okupa.

¿Cómo calculamos el rendimiento de tener el inmueble alquilado?

El rendimiento de un inmueble alquilado es la diferencia entre los ingresos que obtenemos y los gastos que tenemos que afrontar. El rendimiento se puede calcular en términos anuales, en términos trimestrales, en términos mensuales, en este caso, mi recomendación es calcularlo en términos anuales, ya que  suele haber muchos gastos que son anuales. En un principio, los ingresos anuales son fáciles de calcular, el importe de la renta mensual por doce meses. La renta se debe corroborar con el precio de mercado del alquiler, es decir, si ofreces una vivienda superior al precio de mercado, vas a tener pocos inquilinos dispuestos a pagar ese precio, en cambio, si pones una renta inferior al precio de mercado, tendrás muchos inquilinos dónde elegir y a lo mejor no todos serán buenos. Mi recomendación es poner el precio de mercado o incluso un poco superior.

¿Cómo saber el precio de mercado?

Encontrar el precio de mercado de tu inmueble es tan sencillo como visitar las páginas web de alquileres tipo www.pisos.com, www.idealista.com, www.enalquiler.com, buscar inmuebles con las mismas características de tu inmueble y observar sus precios. El precio que más se repita, será el precio de mercado de ese inmueble. También puedes acudir a una inmobiliaria para que te asesore en el precio de mercado.

¿Y los costes de tener la vivienda alquilada?

El coste de alquilar una vivienda para uso permanente será muy parecido al coste de tener una vivienda vacía, es decir, seguirás pagando el IBI, los gastos de financiación y el seguro de hogar. Pero las tasas de agua y basura se pueden repercutir al inquilino, los servicios de teléfono y electricidad se cambiaran de titular, ahora será el inquilino. No se declaran las imputaciones de renta sino que se declara la diferencia entre los ingresos y los gastos, y sólo se declara el 40% ya que hay bonificación del 60%. También debes tener en cuenta el coste de deshauciar a un inquilino por impago. Según me comenta Antonia Capo Payeras, abogada, “el precio de un desahucio por impago de rentas puede variar dependiendo de los profesionales que intervengan en el procedimiento, debido a que cada profesional puede establecer libremente sus honorarios. Sin embargo, y aunque los honorarios pueden variar en función de las circunstancias concretas de cada caso, se puede establecer el coste medio de estos procedimientos en aproximadamente unos 700 o 800 euros incluyendo abogado y procurador.”

¿Cómo se puede pasar un inmueble de no ser rentable a ser rentable?

Un inmueble puede pasar de no ser rentable a ser rentable si, por una parte, incrementamos los ingresos, es decir, la renta mensual, o por otra parte, reducimos los gastos. Para el incremento de los ingresos, es necesario modificar el contrato, o bien, aplicar los incrementos previstos en él. Para reducir los gastos, es imprescindible encontrar un buen inquilino que cuide la vivienda como si fuera suya y además que sea un inquilino solvente. Si encontramos un inquilino así, mi recomendación es cuidarlo para que no se vaya y nos ahorraremos muchos gastos y preocupaciones.

¿Cómo podemos encontrar un buen inquilino?

Para saber si se trata de un buen inquilino, se puede, por una parte, pedir una recomendación de su antiguo casero, o por otra parte, pedir su contrato o la última nómina o consultar en las listas de morosos por si aparece.

¿Cómo puedo hechar a un inquilino que no me gusta?

En primer lugar, la diplomacia ante todo, puedes pedirle que abandone tu vivienda y explicarle para que necesitas la vivienda. Si aun así, te dice que no se quiere ir. Hay varias opciones: Si el contrato tiene una duración inferior a 3 años, el inquilino tiene derecho a quedarse al menos 3 años. Si ya han pasado estos 3 años y el contrato está a punto de finalizar, puedes notificarle que abandone la vivienda con el tiempo de antelación que establezca el contrato, y si no dice nada el contrato, la LAU establece un mes de antelación. Esta notificación se debe hacer por burofax o algún otro medio de prueba que certifique que ha recibido la notificación, no vale un whatsapp. Si necesitas la vivienda para ti o para un familiar próximo y ya hace más de un año que el inquilino habita en tu vivienda, debes notificar con 2 meses de antelación o el tiempo de antelación que establezca el contrato. Recuerda que en este caso, tu o tu familiar debe ocupar la vivienda antes de los 3 meses siguientes, después de que el inquilino desaloje la vivienda. Si no se realiza esta ocupación, salvo casos de fuerza mayor, el inquilino podrá optar, en el plazo de treinta días, entre disfrutar la de vivienda otros tres años con las mismas condiciones contractuales anteriores más una indemnización de los gastos de desalojo de la vivienda que le hubieran supuesto, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los 3 años.

Ahora ya sabes cómo calcular la rentabilidad de tu alquiler de vivienda. Hazlo y compáralo con el gasto de tu vivienda vacía. Si no haces nada, todo seguirá igual.