Los impuestos a pagar cada año, tanto si alquilas tu vivienda como si no, son el recibo de contribución (IBI), la tasa de agua, basura, alcantarillado, etc. También es posible que la tasa de basura o agua, si se trata de una vivienda vacacional o un local comercial, y esta alquilado, sea mayor que si está vacío. Pero si esta alquilado, aunque pagues más impuestos, se los puedes repercutir al inquilino.

En el caso de la declaración de la renta (IRPF), si tu segunda vivienda no está alquilada, se debe calcular una imputación de renta que consiste en el 1,1% del valor catastral si este ha sido revisado en los últimos 10 años o en el 2% del valor catastral si no ha sido revisado. A esta imputación de la renta, le aplicas tu tipo medio y ya tienes calculado el importe de los impuestos que tienes que pagar por tener tu vivienda vacía.

Si la vivienda esta alquilada, en la declaración de la renta se debe calcular el rendimiento obtenido que consiste en la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles. Los ingresos se deben declarar todos y los gastos deducibles se pueden dividir en dos tipos: los gastos fijos y los gastos necesarios para poder alquilar, es decir, que varían en función de si el inmueble ha estado alquilado más o menos días o meses al año.

Cuando hablo de gastos fijos de la vivienda me refiero a los gastos que supone tener una vivienda tanto si está vacía como si esta alquilada. En primer lugar, los intereses y demás gastos de financiación de préstamos invertidos para la adquisición o rehabilitación de la vivienda o de bienes cedidos con la misma. En segundo lugar, los impuestos o recargos no estatales como pueden ser el recibo de contribución (IBI), la tasa de basura, agua, alumbrado, alcantarillado, etc. correspondiente al inmueble alquilado y que no tengan carácter sancionador. Por ejemplo, una multa urbanística no sería deducible. En tercer lugar, las primas de contratos de seguro de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales sobre la vivienda alquilada. En cuarto lugar, las cantidades devengadas por terceros como los gastos de comunidad, limpieza de jardines, vigilancia y portería. Y finalmente, la amortización tanto del inmueble como de los bienes muebles cedidos conjuntamente con el inmueble. La amortización del inmueble se calcula aplicando el 3% al mayor de los siguientes valores: el valor catastral de construcción, que es el valor catastral excluido el valor catastral del suelo, y el coste de adquisición satisfecho. El coste de adquisición satisfecho incluye el importe pagado por el inmueble más los gastos y tributos inherentes a la adquisición como son los gastos de notaría, registro, el impuesto de transmisiones patrimoniales, y los gastos de agencia, sin incluir la parte del valor del suelo. En el caso de adquisición del inmueble por herencia, el coste de adquisición satisfecho será la parte que corresponde a la construcción del impuesto sobre sucesiones y donaciones, los gastos de notaría y registro más las inversiones y mejoras efectuadas. Es muy importante conservar las facturas y justificantes de pago de estas inversiones. En cuanto a los bienes muebles cedidos conjuntamente serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un periodo de tiempo superior a un año. Las instalaciones, mobiliario y enseres se amortizaran a razón de un 10% anual. Estos gastos fijos se deben prorratear en función de los días que ha estado alquilado el inmueble.

Por otra parte, los gastos que no se prorratean son los gastos variables, es decir, los gastos necesarios para poder generar ingresos derivados del alquiler del inmueble. Estos gastos son: los gastos de reparación y conservación, los gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento y los gastos de defensa de carácter jurídico, los gastos de publicidad del inmueble, las cantidades destinadas a servicios y suministros como la electricidad, teléfono, internet, gas si estos servicios se incluyen en el arrendamiento. Más concretamente, se consideran gastos de conservación y reparación, por una parte, aquellos gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales como los gastos de pintar el inmueble, pequeñas reparaciones de electricidad y fontanería, y por otra parte, la sustitución de elementos como las instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc. No son deducibles por este concepto las inversiones en obras de ampliación o mejora. Estas inversiones de deducirán vía amortización.

Existe un importe máximo a deducir por los intereses y demás gastos de formalización y por los gastos de reparación y conservación, es decir, el importe por estos conceptos no podrá exceder el importe de los ingresos obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

Entre los gastos no prorrateables se encuentran los saldos de dudoso cobro, es decir, son deducibles los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Queda justificada cuando concurran alguna de los siguientes supuestos: en primer lugar, que el deudor se haye en situación de concurso, y en segundo lugar, que entre la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y la finalización del periodo impositivo (31 de diciembre) hubiese transcurrido más de seis meses y no se hubiese procedido a una renovación de crédito. Cuando un saldo de dudoso cobro fuese cobrado posteriormente, se incluirá como ingreso en el ejercicio en que se produzca el cobro.

Bajo ningún concepto serán deducibles los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente. Esto se refiere a las indemnizaciones. Es decir, si pagas una indemnización, esta no es deducible, y si cobras una indemnización, en principio, no se debe declarar.

Cuando el alquiler del inmueble se destine a cubrir una necesidad de vivienda permanente, el rendimiento neto, calculado por la diferencia entre la totalidad de los ingresos y los gastos deducibles, se podrá aplicar una reducción del 60% cualquiera que sea la edad del arrendatario. Esta reducción sólo resultara aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente. El propietario de un inmueble alquilado que sea susceptible de ser utilizado como vivienda puede aplicar esta reducción sobre el rendimiento neto del alquiler, siendo el arrendatario una empresa, siempre que quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda permanente de determinadas personas físicas.

Una vez aplicada esta reducción del 60% si procede, se puede aplicar otra reducción del 30% para rendimientos generados en un periodo superior a 2 años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. En ambos supuestos, los rendimientos obtenidos se deben imputar en un único periodo impositivo. La ley establece como rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo los siguientes: en primer lugar, los importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio, en segundo lugar, las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble, y finalmente, los importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio. Esta reducción del 30% no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales. En caso de obtener varios rendimientos irregulares y que la reducción del 30% supere el límite de 300.000 euros, la reducción máxima se distribuirá proporcionalmente entre los distintos rendimientos.

En el caso en el que se alquile el inmueble a un familiar hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total mínimo no podrá ser inferior a la atribución de renta en caso de vivienda vacía. Es decir, el 1,1% del valor catastral si ha sido revisado en los últimos 10 años o el 2% del valor catastral si no ha sido revisado. En el caso en que a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre), el inmueble carezca de valor catastral o dicho valor no haya sido notificado a su titular, el rendimiento mínimo computable en caso de parentesco será el 1,1% sobre el 50% del mayor valor de los siguientes valores: por una parte, el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o por otra parte, el precio o valor de adquisición.

Ahora que tienes calculado el rendimiento neto es la hora de saber cuánto IRPF vas a pagar por este alquiler. Si sumamos los rendimientos del trabajo, los rendimientos del arrendamiento y las pérdidas y ganancias patrimoniales, obtenemos la base imponible general. A esta base imponible general se le deben restar una serie de reducciones para llegar a la base liquidable general. Para simplificar los cálculos, suponemos que estas reducciones son cero, por tanto, la base imponible general es igual a la base liquidable general. Para calcular la cuota a pagar se debe aplicar la escala de gravamen general estatal y autonómica a esta base liquidable general. También se debe aplicar estas escalas de gravamen al mínimo personal y familiar. Es decir, el mínimo personal y familiar es una cantidad que se le resta a la cuota a pagar debido a las circunstancias personales y familiares del contribuyente. El mínimo del contribuyente son 5.550 euros anuales. Si el contribuyente es mayor de 65 años, este mínimo será de 6.700 euros y si es mayor de 75 años, el mínimo será de 8.100 euros. El mínimo por descendiente será de 2.400 euros para el primer hijo, 2.700 euros para el segundo hijo, 3.000 euros para el tercer hijo y para el cuarto hijo y siguientes, el mínimo será de 4.500 euros. Este mínimo se incrementara en 2.800 euros por cada hijo menor de 3 años. Si hay dos personas que tienen derecho a este mínimo, el padre y la madre, este mínimo se repartirá el 50% a cada uno. Una vez, se ha aplicado la escala de gravamen a la base liquidable y al mínimo personal y familiar, obtenemos la cuota a pagar, siempre suponiendo que no existan deducciones para facilitar los cálculos. Para calcular el tipo medio es suficiente con dividir la cuota a pagar por la base liquidable. En la siguiente tabla se muestra la relación entre la suma de los rendimientos (base liquidable) y el tipo medio a pagar en función de las siguientes circunstancias personales y familiares:

Rendimientos	soltero sin hijos	casado con 2 hijos	casado con 2 hijos (uno menor de 3 años)	mayor entre 65 y 75 años
10.000	8,46%	3,61%	0,95%	6,27%
12.450	10,97%	7,08%	4,94%	9,22%
18.000	14,91%	12,22%	10,74%	13,70%
20.200	16,20%	13,80%	12,49%	15,12%
30.000	20,63%	19,01%	18,13%	19,90%
34.000	22,05%	20,63%	19,85%	21,41%
48.000	26,19%	25,18%	24,63%	25,74%
60.000	28,51%	27,70%	27,25%	28,14%
75.000	31,15%	30,51%	30,15%	30,86%

Alquilar tu vivienda puede ser rentable o no. Para saber si alquilar es rentable o no, se debe calcular el coste del inmueble vacío y el rendimiento del inmueble cuando esta alquilado, y luego compararlos. Si el coste de tenerlo vacío es mayor que el rendimiento que le podemos sacar si lo alquilamos, entonces el alquiler es rentable. En cambio, si el coste de tenerlo vacío es menor al rendimiento que le podemos sacar si lo alquilamos, entonces el alquiler no es rentable.

¿Cómo calculamos el coste de tener el inmueble vacío?

Tener un inmueble vacío no quiere decir que no tengamos que afrontar gastos. Estos gastos son el coste de tener el inmueble vacío. En este caso, se supone que tendrás que pagar los servicios mínimos de electricidad y teléfono, las tasas de agua y basura, el seguro de hogar, los gastos de financiación, y los impuestos como el IBI. También en la declaración de renta, las segundas vivienda vacías tributan mediante imputaciones de renta que consisten en el 1,1% del valor catastral si el inmueble ha sido revisado o en el 2% del valor catastral si el inmueble no ha sido revisado. Una vez hemos calculado las imputaciones de renta, estas se multiplican por tu tipo medio y ya tienes el importe que te supone en el IRPF tener una vivienda vacía. Además, se debería también tener en cuenta el coste de desahuciar a un okupa.

¿Cómo calculamos el rendimiento de tener el inmueble alquilado?

El rendimiento de un inmueble alquilado es la diferencia entre los ingresos que obtenemos y los gastos que tenemos que afrontar. El rendimiento se puede calcular en términos anuales, en términos trimestrales, en términos mensuales, en este caso, mi recomendación es calcularlo en términos anuales, ya que  suele haber muchos gastos que son anuales. En un principio, los ingresos anuales son fáciles de calcular, el importe de la renta mensual por doce meses. La renta se debe corroborar con el precio de mercado del alquiler, es decir, si ofreces una vivienda superior al precio de mercado, vas a tener pocos inquilinos dispuestos a pagar ese precio, en cambio, si pones una renta inferior al precio de mercado, tendrás muchos inquilinos dónde elegir y a lo mejor no todos serán buenos. Mi recomendación es poner el precio de mercado o incluso un poco superior.

¿Cómo saber el precio de mercado?

Encontrar el precio de mercado de tu inmueble es tan sencillo como visitar las páginas web de alquileres tipo www.pisos.com, www.idealista.com, www.enalquiler.com, buscar inmuebles con las mismas características de tu inmueble y observar sus precios. El precio que más se repita, será el precio de mercado de ese inmueble. También puedes acudir a una inmobiliaria para que te asesore en el precio de mercado.

¿Y los costes de tener la vivienda alquilada?

El coste de alquilar una vivienda para uso permanente será muy parecido al coste de tener una vivienda vacía, es decir, seguirás pagando el IBI, los gastos de financiación y el seguro de hogar. Pero las tasas de agua y basura se pueden repercutir al inquilino, los servicios de teléfono y electricidad se cambiaran de titular, ahora será el inquilino. No se declaran las imputaciones de renta sino que se declara la diferencia entre los ingresos y los gastos, y sólo se declara el 40% ya que hay bonificación del 60%. También debes tener en cuenta el coste de deshauciar a un inquilino por impago. Según me comenta Antonia Capo Payeras, abogada, “el precio de un desahucio por impago de rentas puede variar dependiendo de los profesionales que intervengan en el procedimiento, debido a que cada profesional puede establecer libremente sus honorarios. Sin embargo, y aunque los honorarios pueden variar en función de las circunstancias concretas de cada caso, se puede establecer el coste medio de estos procedimientos en aproximadamente unos 700 o 800 euros incluyendo abogado y procurador.”

¿Cómo se puede pasar un inmueble de no ser rentable a ser rentable?

Un inmueble puede pasar de no ser rentable a ser rentable si, por una parte, incrementamos los ingresos, es decir, la renta mensual, o por otra parte, reducimos los gastos. Para el incremento de los ingresos, es necesario modificar el contrato, o bien, aplicar los incrementos previstos en él. Para reducir los gastos, es imprescindible encontrar un buen inquilino que cuide la vivienda como si fuera suya y además que sea un inquilino solvente. Si encontramos un inquilino así, mi recomendación es cuidarlo para que no se vaya y nos ahorraremos muchos gastos y preocupaciones.

¿Cómo podemos encontrar un buen inquilino?

Para saber si se trata de un buen inquilino, se puede, por una parte, pedir una recomendación de su antiguo casero, o por otra parte, pedir su contrato o la última nómina o consultar en las listas de morosos por si aparece.

¿Cómo puedo hechar a un inquilino que no me gusta?

En primer lugar, la diplomacia ante todo, puedes pedirle que abandone tu vivienda y explicarle para que necesitas la vivienda. Si aun así, te dice que no se quiere ir. Hay varias opciones: Si el contrato tiene una duración inferior a 3 años, el inquilino tiene derecho a quedarse al menos 3 años. Si ya han pasado estos 3 años y el contrato está a punto de finalizar, puedes notificarle que abandone la vivienda con el tiempo de antelación que establezca el contrato, y si no dice nada el contrato, la LAU establece un mes de antelación. Esta notificación se debe hacer por burofax o algún otro medio de prueba que certifique que ha recibido la notificación, no vale un whatsapp. Si necesitas la vivienda para ti o para un familiar próximo y ya hace más de un año que el inquilino habita en tu vivienda, debes notificar con 2 meses de antelación o el tiempo de antelación que establezca el contrato. Recuerda que en este caso, tu o tu familiar debe ocupar la vivienda antes de los 3 meses siguientes, después de que el inquilino desaloje la vivienda. Si no se realiza esta ocupación, salvo casos de fuerza mayor, el inquilino podrá optar, en el plazo de treinta días, entre disfrutar la de vivienda otros tres años con las mismas condiciones contractuales anteriores más una indemnización de los gastos de desalojo de la vivienda que le hubieran supuesto, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los 3 años.

Ahora ya sabes cómo calcular la rentabilidad de tu alquiler de vivienda. Hazlo y compáralo con el gasto de tu vivienda vacía. Si no haces nada, todo seguirá igual.

En primer lugar, las viviendas vacacionales deben cumplir los requisitos del annexo 6 del Decreto-Ley 20/2015 que establece unos requisitos indispensables y unos requisitos evaluables. Estos requisitos evaluables deben sumar al menos 70 puntos. En el caso de que se cumplan los requisitos indispensables pero sólo se llegue a una puntuación entre 50 y 70 puntos en los requisitos evaluables, se podrá obtener una acreditación provisional de 6 meses con la obligación, pasado este plazo, de conseguir al menos 75 de los puntos evaluables.
A parte de estos requisitos, las empresas comercializadoras de estancias turísticas deberán disponer de una póliza de seguros por un importe mínimo de 300.000 euros y una fianza de 600 euros por siniestro, que cubra la responsabilidad civil por daños corporales y materiales que puedan sufrir los usuarios de las viviendas durante la estancia.

Las infracciones administrativas en materia de turismo se clasifican en leves, graves y muy graves. Los responsables de estas infracciones son las personas físicas y jurídicas, públicas o privadas, que incurran en las acciones u omisiones tipificadas en la ley. Estas infracciones prescriben en los siguientes plazos: las infracciones muy graves, a los 3 años, las infracciones graves, a los 2 años y las leves, al año.

Las infracciones calificadas como leves serán sancionadas con una multa de hasta 4.000 euros. Las infracciones calificadas como graves serán sancionadas con una multa de 4.001 a 40.000 euros y como sanción accesoria se podrá interponer la suspensión temporal de la actividad de la empresa o la clausura temporal del establecimiento. Las infracciones calificadas como muy graves seran sancionadas con una multa de 40.001 a 400.000 euros. Como sanciones accesorias se podrán imponer: la suspensión temporal de la actividad de la empresa, la revocación de la habilitación otorgada por la administración turística o la pérdida de los efectos de la declaración responsable de inicio de la actividad turística o la clausura temporal o definitiva del establecimiento.