REQUISITS D’UNA FACTURA DEDUÏBLE

Per pagar els impostos justos, en la declaració d’IVA, cal disposar d’una factura completa per poder desgravar la quota d’IVA. Segons el reglament de facturació, els components mínims que han de constar en una factura perquè l’IVA sigui deduïble són els següents:
1. Ha d’estar identificada com a tal, és a dir, ha d’aparèixer la paraula “Factura”.
2. Ha d’estar numerada i datada.
3. Han d’estar identificats tant l’emissor com el receptor de la factura, mitjançant nom o raó social, domicili i número d’identificació fiscal, com a mínim.
4. Ha de tenir una descripció de les operacions realitzades.
5. Ha d’estar desglossada la base imposable de la quota d’IVA, així com informar del tipus d’IVA, és a dir, si es tracta del 21%, del 10% o del 4%.

Si has de fer una factura, has de comprovar que contingui aquests requisits mínims.

Quina diferència hi ha entre un tiquet i una factura?

Un tiquet o factura simplificada ha d’estar identificada com a tal i el seu import no pot ser superior a 400 euros IVA inclòs. El tiquet o factura simplificada compleix amb els requisits nº2, nº4 i part del nº 3, és a dir, només està identificat l’emissor. Com que no compleix tots els requisits, l’IVA d’un tiquet o factura simplificada no és deduïble. Per saber si et pots deduir la despesa ha de complir una sèrie de requisits que veurem la setmana que ve.

COM TENIR LIQUIDITAT SEMPRE PER PAGAR ELS IMPOSTOS?

Per pagar els impostos justos, és molt important disposar de liquiditat per pagar els impostos. En cas contrari, hauràs de recórrer a finançament, ja sigui de l’Agència Tributària o d’un banc, en qualsevol cas, aquest finançament no és gratis.

Per no tenir problemes de liquiditat, has de tenir en compte els següents consells:

  1. Intenta cobrar almenys el 50% de la factura per avançat, abans de emetre-la.
  2. De la factura que has cobrat, el 21% o el 10%, depenent del sector a que facis la teva activitat, correspon a IVA, per tant, no és teu, no t’ho pots gastar. L’has de guardar en un compte i en arribar l’hora de pagar les declaracions trimestrals d’IVA, sempre disposaràs de diners suficients.
  3. Un cop descomptat l’IVA, el 20% del que queda tampoc és teu, l’hauràs de pagar en concepte de pagament a compte.
  4. Si pagues un lloguer, la retenció que retens al propietari no és teva, també l’has d’ingressar en un compte per poder pagar la declaració trimestral.
  5. Si tens treballadors, les retencions de les nòmines, és a dir, el que deixes de pagar a les nòmines, no són teves, has de posar-les a part per pagar la declaració trimestral.

Si segueixes aquests 5 consells sempre disposaràs de la liquiditat necessària per fer front als impostos, i no hauràs de pagar ni interessos ni recàrrecs a Hisenda.

4+1 MANERES DE REDUIR LA TEVA FACTURA FISCAL ABANS DE FINALITZAR L’ANY.

Molts assessors fiscals recomanen realitzar aportacions a plans de pensions per reduir la factura fiscal dels seus clients. Doncs bé, jo no ho recomano, ja que, els plans de pensions són instruments per diferir els impostos al futur, per tant, és veritat que si realitzes aportacions a plans de pensions reduiràs la teva factura fiscal a curt termini, però, què passarà quan arribi el moment de rescatar aquest pla de pensions? És possible que paguis més impostos dels que t’has estalviat. Per això, la meva recomanació és que abans de rescatar un pla de pensions, consultis l’operació amb un bon assessor fiscal.

Aclarit aquest tema, vull oferir-te 4 formes de reduïr veritablement la teva factura fiscal.

La primera, amortitzar capital de la teva hipoteca. Si vares adquirir el teu habitatge habitual abans del 2013 i et vares aplicar la deducció per inversió en habitatge habitual, et pots seguir deduïnt l’import de capital que amortitzis de la teva hipoteca, els interessos i les assegurances associades a la hipoteca. Per això, jo et recomano que amortitzis capital anticipadament fins a arribar als 9.040 euros.

En segon lloc, realitza donacions a ONGs, entitats sense ànim de lucre o entitats d’utilitat pública. A més d’ajudar en una bona causa, et podràs deduir el 75% dels primers 150 € i de la resta, el 30%. I si l’any anterior ja vas realitzar una donació a aquesta mateixa entitat, en comptes del 30%, et podràs deduir el 35%.

La tercera, inverteix en entitats de nova creació fins a 50.000 € i et podràs deduir el 20%. A més, quan venguis aquestes participacions i les reinverteixis en altres participacions d’entitats de nova creació, el guany obtingut estarà exempte.

En quart lloc, si ja tens 65 anys, inverteix els guanys de la venda d’un immoble o participacions en una renda vitalícia, i no hauràs de pagar res per aquest guany amb el límit de 240.000 euros.

I finalment, inverteix en plans d’estalvi a llarg termini, no et reduiràn en la pròxima declaració, però els interessos de les quantitats que mantinguis durant 5 anys estaràn exempts. L’aportació màxima que gaudeix d’aquest incentiu són 5.000 euros anuals.

COM TRIBUTA L’EXPLOTADOR D’UN HABITATGE TURÍSTIC QUAN ÉS DIFERENT AL PROPIETARI?

En cas de subarrendament, l’explotador d’un habitatge turístic, pot tributar de dues formes depenent de si ofereix serveis hotelers o no. Es consideren serveis hotelers, els serveis de menjador, la neteja i el canvi de llençols durant l’estada turística o altres serveis anàlegs a la indústria hotelera. No es consideren serveis hotelers, la neteja i canvi de llençols abans de l’entrada del turista i després de la sortida del turista.

Si ofereix serveis hotelers, l’explotador d’un habitatge turístic, ha de donar-se d’alta com a autònom a la seguretat social, ha de presentar el model 036 a Hisenda, i el lloguer tributa al 10% d’IVA, en conseqüència, ha de presentar la declaració d’IVA cada trimestre i també, el pagament a compte de l’IRPF (model 130). En la declaració de la renda, l’explotador de l’habitatge turístic ha de tributar els rendiments com a rendiments d’activitat econòmica.

Si no ofereix serveis hotelers, l’explotador d’un habitatge turístic no cal donar-se d’alta com a autònom a la seguretat social, ni tributar al 10% d’IVA, ni presentar les declaracions trimestrals. En la declaració de la renda, l’explotador de l’habitatge turístic ha de tributar els rendiments com a rendiments de capital mobiliari.

En ambdós casos, es poden deduir dels ingressos, totes aquelles despeses relacionades amb el lloguer turístic sempre que disposi de factura al seu nom i justificant de pagament. No es pot deduir l’amortització, ni el rebut de contribució (IBI), ni qualsevol altra despesa que estigui a nom del propietari.

És important que el propietari i l’explotador signin un contracte de cessió de l’habitatge, tant si la cessió és gratuïta com si la cessió és a canvi d’una renda. Si la cessió és gratuïta, és aconsellable que se signi davant notari per donar credibilitat davant d’una possible inspecció. En aquest cas, en la declaració de la renda, el propietari haurà de declarar les imputacions de renda d’aquest habitatge. En canvi, si la cessió és a canvi d’una renda, aquesta cessió està subjecta al 21% d’IVA, per tant, el propietari haurà de donar-se d’alta a Hisenda i presentar les declaracions trimestrals. A més, en la declaració de la renda, aquests rendiments tributaran com a rendiments de capital immobiliari.

Els continguts d’aquesta pàgina són de caràcter general i tenen finalitat merament informativa per facilitar el compliment de la normativa aplicable a l’activitat turística per part dels seus usuaris, sense constituir de cap manera la prestació d’un servei d’assessorament legal de cap tipus, per la qual cosa aquesta informació resulta insuficient per a la presa de decisions personals o empresarials per part de l’usuari. En conseqüència, es recomana que els usuaris de la present pàgina web es posin en contacte amb els òrgans competents i / o els professionals que corresponguin per resoldre tots els dubtes i qüestions puguin sorgir sobre l’activitat turística amb caràcter previ al seu inici.

QUÉ ES MÉS RENDIBLE EL LLOGUER DE LLARGA DURADA O EL LLOGUER TURÍSTIC?

Depèn, cal fer números. Tot i que el lloguer turístic és molt lucratiu, s’han de tenir en compte totes les despeses per poder afirmar que és més rendible. És a dir, la rendibilitat del lloguer turístic depèn del preu del lloguer, el nombre de reserves i les despeses, en canvi, la rendibilitat del lloguer de llarga durada, és més fàcil de calcular ja que depèn només del preu del lloguer i de les despeses que són bastants inferiors a les despeses del lloguer turístic.

Anem per parts, pel que fa al lloguer de llarga durada, els ingressos anuals es calculen multiplicant la renda mensual per 12 mesos. I les despeses que pugui tenir un lloguer de llarga durada com per exemple l’aigua, les escombraries i l’electricitat es solen repercutir al llogater, per tant, només cal tenir en compte l’IBI i l’impost sobre la renda. En aquest cas, en l’impost sobre la renda, només tributa el 40% del rendiment net que s’ha de multiplicar pel tipus mitjà per obtenir l’import d’imposts a pagar.

En canvi, en el lloguer turístic, els ingressos i les despeses són més difícils de calcular. Pel que fa als ingressos, si apliques revenue management que consisteix, a grans trets, en posar el preu en funció de la demanda, els preus poden ser diferents cada dia, fins i tot durant el mateix dia. Les reserves són incertes en comparació amb el lloguer de llarga durada. Per tant, és imprescindible treballar amb previsions d’ingressos perquè el lloguer turístic sigui rendible.

Pel que fa a les despeses, cal conèixer i calcular totes les despeses que es poden dividir en quatre grans grups: les despeses en subministraments, les despeses en publicitat, les despeses de manteniment i les despeses legals. Les despeses en subministraments fan referència als subministraments que tenim contractats al nostre habitatge com l’aigua, les escombraries, el gas o gasoil, l’electricitat, el telèfon i internet, etc. Pel que fa a les despeses en publicitat, s’inclouen les comissions pagades a les plataformes i a les immobiliàries, com la inversió realitzada en unes bones fotografies professionals, vídeo o en un decorador d’interiors. Entre les despeses de manteniment, es troben les petites reparacions d’electricitat o fontaneria, la neteja de l’habitatge i de la piscina, la jardineria i la bugaderia. I finalment, es consideren despeses legals, aquelles despeses necessàries per a obtenir la llicència turística i el pagament d’impostos com l’ecotaxa i l’impost de la renda. En l’impost de la renda, el lloguer turístic tributa pel 100% del rendiment net ja que no existeix cap bonificació.

Com he dit abans, la rendibilitat d’un lloguer depèn d’altres factors com el tipus d’habitatge i les seves característiques, el temps que li puguis dedicar, els teus coneixements en la gestió del lloguer, i la legislació i els aspectes fiscals.

Pel que fa a tipus d’habitatge i les seves característiques, en general, el lloguer d’un habitatge unifamiliar sol ser més rendible que un habitatge plurifamiliar ja que es pot exigir un preu més alt. I si l’habitatge disposa de piscina, sol ser més rendible el lloguer turístic.

Pel que fa al temps que li puguis dedicar, si no disposes de massa temps, és millor el lloguer de llarga temporada ja que només hauràs emetre un rebut cada mes i resoldre algun problema puntual. En canvi, si no disposes temps i has de subcontractar la neteja, la gestió de reserves, les entrades i sortides, etc, molt probablement, això faria minvar la rendibilitat del lloguer turístic.

Pel que fa als teus coneixements en la gestió, en el cas del lloguer de llarga durada, la gestió és més senzilla ja que les teves obligacions seran puntuals, per exemple, en el moment de lliurar les claus s’ha de signar el contracte de lloguer i demanar una fiança que s’ha d’ingressar en l’IBAVI, i un cop al mes, lliurar un rebut o factura de la mensualitat. I si el cobrament es realitza pel banc, simplement comprovar que s’ha cobrat. També és recomanable fer una previsió d’ingressos i despeses que també serà senzilla. En canvi, en el cas del lloguer turístic, l’avantatge és que es cobra per avançat, és a dir, abans d’entrar a l’habitatge. Però la gestió porta treball, és a dir, a l’entrada, has de fer signar un contracte de lloguer turístic, cobrar l’ecotaxa, explicar com funciona l’habitatge, on són els extintors i la farmaciola, demanar que emplenin l’enquesta de satisfacció, explicar que hi ha fulls de reclamació, fotografiar els passaports o carnets dels llogaters per comunicar-ho a la policia nacional o la guàrdia civil.

I finalment, pel que fa a la legislació i aspectes fiscals. Els lloguers de llarga durada estan regulats per la llei d’arrendaments urbans (LAU) i els lloguers turístics a Balears estan regulats per la llei de turisme de les Illes Balears, el Decret 20/2015, la llei de comercialització d’estades turístiques a les illes balears i els Plans d’intervenció en els àmbits turístics (PIAT) de cada illa. En tots dos arrendaments s’exigeix ​​tenir cèdula d’habitabilitat i certificat energètic, ara bé, el PIAT de Mallorca exigeix ​​que el certificat energètic per l’habitatge que es vulgui comercialitzar turísticament ha de ser com a mínim el C, si la construcció és anterior al 2006, i el B, si és posterior a aquest any (hi ha fins a l’agost 2020 per cumplir aquest requisit, ara mateix, amb el certificat F, si la construcció es anterior a 2006, o el D, si la contrucció es posterior, et concedeixen la llicència). A més, segons la legislació balear, per poder llogar un habitatge per períodes d’un mes o inferiors s’ha de presentar una Declaració Responsable d’Inici d’Activitat (DRIAT), en canvi, per llogar de forma permanent no cal cap llicència però si cal donar-se d’alta d’arrendadors a Hisenda. Tots dos arrendaments estan exempts d’IVA segons l’article 20.1.23B, però, si amb el lloguer turístic s’ofereixen serveis hotelers, és a dir, canvi de llençols, neteja o serveis de menjador diàriament o per períodes inferiors a l’estada turística, el lloguer turístic està subjecte al 10% d’IVA. En tots dos lloguers no cal donar-se d’alta com a autònom, tret que es prestin serveis hotelers. Pel que fa a l’IRPF, el rendiment del lloguer d’un habitatge permanent té una bonificació del 60%, és a dir, només tributa el 40% del rendiment, en canvi, el rendiment del lloguer turístic tributa al 100%. A més, les despeses deduïbles, si tenen un caràcter anual, trimestral o mensual superior al període de temps que l’immoble ha estat llogat, s’han de prorratejar en funció dels dies o mesos que l’immoble ha estat llogat. Per tant, en el lloguer de llarga durada, si ha estat llogat tot l’any, es podrà deduir íntegrament totes les despeses, en canvi, en el lloguer turístic s’hauran prorratejar. Les despeses deduïbles que no es prorrategen són: les despeses de conservació i reparació (pintura, fontaneria, electricitat), les despeses de publicitat (comissions pagades a plataformes o immobiliàries, etc) i les despeses de formalització de l’arrendament (contractes, rebuts, gestoria). I finalment comentar que els lloguers turístics estan subjectes a la Ecotaxa de les Illes Balears.

COM PUC INCREMENTAR LES RESERVES?

Hi ha quatre factors que poden fer incrementar o reduir les reserves d’un habitatge turístic. Aquests factors són: les característiques de l’habitatge, les fotografíes d’aquest habitatge, la flexibilitat en les condicions, i el preu.

En primer lloc, les característiques de l’habitatge s’han d’adaptar als desitjos del teu llogater ideal. Invertir en un decorador d’interiors (home staging) pot incrementar les reserves. Però també hi ha d’altres accions que pots fer com per exemple elaborar una enquesta perquè el teu llogater valori el teu habitatge i així saber on pots millorar. O simplement, demanarli el que menys li ha agradat o que ha trobat a faltar.

En segon lloc, les fotografíes de l’habitatge són molt importants ja que, igual que la gent menja per la vista, la gent també reserva per la vista. Invertir en unes fotografíes professionals és una molt bona decisió per incrementar les reserves. I no sols fotografíes, també realitzar videos professionals de l’habitatge. Tan les fotografíes com els videos, han de suggerir experiències agradables i desitjades pel llogater ideal.

En tercer lloc, la flexibilitat en les condicions, és a dir, la flexibilitat en els dies d’entrada o en els mínims de nits en cada estada, fan que les reserves s’incrementin. Com més flexibilitat, més reserves. Si t’interesa que reservin més dies, el meu consell es que li donis incentius perquè ho facin i ho pots fer mitjaçant regals o descomptes. Sempre recoman regals però si vols fer descomptes, has de tenir molt clar el cost de cada estada.

I finalment, les reserves depenen del preu. Hi ha moltes maneres de determinar el preu però jo et recomano que et descarreguis la meva guia gratuïta de com posar el preu correcte al teu lloguer vacacional amb quatre passes.

ENVIEM LA GUIA

QUE COSTA UNA LLICÈNCIA TURÍSTICA ACTUALMENT?

El cost d’una llicència turística per un habitatge vacacional depen per una banda, de l’habitatge que es vulgui comercialitzar, i per altra banda, dels tràmits burocràtics per aconseguir aquesta llicència.

En primer lloc, es necessari que l’habitatge compleixi els requisits indispensables de l’ànnex 6 del Decret 20/2015. Entre ells, hi ha l’assegurança de responsabilitat civil de 300.000 euros amb una fiança de 600 euros per sinistre que pot costar a partir d’uns 300 euros anuals, depenent de l’asseguradora. Entre els requisits indispensables de carácter general que no solen disposar els habitatges, hi ha els extintors de revisió periòdica (uns 30 euros) i la farmaciola (uns 20 euros). Entre els requisits indispensables de la cuina hi ha l’escalfador d’aigua (a partir de 20 euros), povals de fems que facilitin el reciclatge (a partir de 60 euros), entre d’altres. Després, hi ha els requisits avaluables, els quals han de sumar 70 punts. Entre els requisits generals, hi ha la barbacoa (a partir de 40 euros), la porta de seguretat (a partir de 500 euros), l’alarma anti intrusió ( a partir de 200 euros instal.lació més uns 30 euros mensuals però depèn de cada habitatge), telèfon i connexió a internet (a partir de 40 euros mensuals), la secadora (a partir de 250 euros), aparell de música/ràdio (a partir de 35 euros), entre d’altres. En els requisits avaluables del menjador, hi ha la televisió per satèl.lit (a partir de 100 euros), el reproductor de DVD (a partir de 35 euros), la trona de nin petit (a partir 20 €). Entre els requisits avaluables del bany, hi ha la mampara (a partir de 300 euros), l’asecador de cabells (a partir de 20 euros), el mirall d’aument (a partir de 10 euros) i els detalls de perfumeria (a partir 10 euros). Entre els requisits avaluables de la cuina, hi ha la cafetera elètrica (a partir de 25 euros), el rentaplats (a partir de 300 euros), l’exprimidor elèctric (a partir 20 euros), la liquadora (a partir de 30 euros), la torradora (a partir de 15 euros) i la batedora (a partir de 20 euros).

En segon lloc, l’habitatge ha de disposar d’un certificat energètic amb qualificació C, si la construcció es abans de l’any 2007, o B, si la construcció es posterior a l’any 2006. El preu del certificat energètic és a partir de 300 euros depenent dels metres quadrats de l’habitatge. I després, has de tenir en compte que si no s’arriba a aquesta qualificació, s’hauran de realitzar obres de millora. El que s’avalua a l’hora d’obtenir una bona qualificació és: en primer lloc, si l’habitatge esta ben aïllat, tan de parets com de sòtil, en segon lloc, si disposa d’aperells d’aire acondicionat moderns i eficients, en tercer lloc, si disposa de plaques solars per encalentir l’aigua, i també, si disposa de calefacció ecològica, com per exemple, una caldera de pellets.  Un aire acondicionat eficient en el mercat el pots trobar a partir de 900 euros, una placa solar a partir de 700 euros més cal afegir la mà d’obra d’instalació i una caldera de pellets a partir de 3.000 euros.

Una vegada tenim l’habitatge enllestit que compleix tots el requisits, començam amb els tràmits burocràtics. Per a tramitar la llicència turística necessites certificat de zona apta que expedeix l’ajuntament (uns 75 euros depen de cada ajuntament). En segon lloc, l’adquisició de places, per un habitatge unifamiliar i comercialitzar tot l’any (3.500 euros per plaça), per un habitatge plurifamiliar i comercialitzat tot l’any (875 euros per plaça), i per un habitatge comercialitzat 2 mesos a l’any (291,67 euros per plaça). I després, s’ha de pagar la taxa, model 46 (370 euros).

En conclusió, posar la casa a punt per llogar turísticament, pot suposar una inversió d’uns 10.000 euros més la compra de les places 21.000 euros (habitatge unifamiliar de 6 places per tot l’any). Es rendible treure la llicència turística?

LLOGAR UN HABITATGE, SUPOSA PAGAR MOLTS D’IMPOSTS?

Els imposts que hauràs de pagar cada any, tant si llogues el teu habitatge com si no, són el rebut de contribució (IBI), la taxa d’aigua, fems, clavegueram, etc. També és possible que la taxa de fems o aigua, si es tracta d’un habitatge vacacional o d’un local comercial i aquest està llogat, sigui més gran que si està buit. Però si aquest està llogat, encara que paguis més impostos, se’ls pots repercutir al llogater.

En el cas de la declaració de la renda (IRPF), si el teu segon habitatge no està llogat, s’ha de calcular una imputació de renda que consisteix en l’1,1% del valor cadastral si aquest ha estat revisat en els darrers 10 anys o en el 2% del valor cadastral si no ha estat revisat. A aquesta imputació de la renda, li apliques el teu tipus mitjà i ja tens calculat l’import dels impostos que has de pagar per tenir el teu habitatge buit.

Si l’habitatge està llogat, en la declaració de la renda s’ha de calcular el rendiment obtingut que consisteix en la diferència entre els ingressos i les despeses deduïbles. Els ingressos s’han de declarar tots i les despeses deduïbles es poden dividir en dos tipus: les despeses fixes i les despeses necessàries per a poder llogar, és a dir, que varien en funció de si l’immoble ha estat llogat més o menys dies o mesos a l’any .

Quan parlo de despeses fixes de l’habitatge em refereixo a les despeses que suposa tenir un habitatge tant si està buit com si està llogat: En primer lloc, els interessos i altres despeses de finançament de préstecs invertits per a l’adquisició o rehabilitació de l’habitatge o de béns cedits amb la mateixa. En segon lloc, els impostos o recàrrecs no estatals com poden ser el rebut de contribució (IBI), la taxa de fems, aigua, enllumenat, clavegueram, etc. corresponent a l’immoble llogat i que no tinguin caràcter sancionador. Per exemple, una multa urbanística no seria deduïble. En tercer lloc, les primes de contractes d’assegurança de responsabilitat civil, incendi, robatori, trencament de vidres sobre l’habitatge llogat. En quart lloc, les quantitats meritades per tercers com les despeses de comunitat, neteja de jardins, vigilància i porteria. I finalment, l’amortització tant de l’immoble com dels béns mobles cedits conjuntament amb l’immoble. L’amortització de l’immoble es calcula aplicant el 3% al més gran dels següents valors: el valor cadastral de construcció, que és el valor cadastral exclòs el valor cadastral del sòl, i el cost d’adquisició satisfet. El cost d’adquisició satisfet inclou l’import pagat per l’immoble més les despeses i tributs inherents a l’adquisició com són les despeses de notaria, registre, l’impost de transmissions patrimonials, i les despeses d’agència, sense incloure la part del valor del sòl. En el cas d’adquisició de l’immoble per herència, el cost d’adquisició satisfet serà la part que correspon a la construcció de l’impost sobre successions i donacions, les despeses de notaria i registre més les inversions i millores efectuades. És molt important conservar les factures i justificants de pagament d’aquestes inversions. Pel que fa als béns mobles cedits conjuntament seran amortitzables sempre que siguin susceptibles d’utilització per un període de temps superior a un any. Les instal·lacions, mobiliari i estris s’amortitzaran a raó d’un 10% anual. Aquestes despeses fixes s’han de prorratejar en funció dels dies que ha estat llogat l’immoble.

D’altra banda, les despeses que no es prorrategen són les despeses variables, és a dir, les despeses necessàries per poder generar ingressos derivats del lloguer de l’immoble. Aquestes despeses són: les despeses de reparació i conservació, les despeses ocasionades per la formalització del contracte d’arrendament i les despeses de defensa de caràcter jurídic, les despeses de publicitat de l’immoble, les quantitats destinades a serveis i subministraments com l’electricitat, telèfon, internet, gas, etc. si aquests serveis s’inclouen en l’arrendament. Més concretament, es consideren despeses de conservació i reparació, d’una banda, les despeses efectuades regularment amb la finalitat de mantenir l’ús normal dels béns materials com les despeses de pintar l’immoble, petites reparacions d’electricitat i fontaneria, i d’altra banda , la substitució d’elements com les instal·lacions de calefacció, ascensor, portes de seguretat, etc. No són deduïbles per aquest concepte les inversions en obres d’ampliació o millora. Aquestes inversions es poden deduir via amortització.

Hi ha un import màxim a deduir pels interessos i altres despeses de formalització i per les despeses de reparació i conservació, és a dir, l’import per aquests conceptes no podrà excedir l’import dels ingressos obtinguts. L’excés es podrà deduir en els quatre anys següents.

Entre les despeses no prorratejables es troben els saldos de dubtós cobrament, és a dir, són deduïbles els saldos de dubtós cobrament sempre que aquesta circumstància quedi suficientment justificada. Queda justificada quan concorrin algun dels següents requisits: en primer lloc, que el deutor es trobi en situació de concurs, i en segon lloc, que entre la primera gestió de cobrament realitzada pel contribuent i la finalització del període impositiu (31 de desembre ) hagués transcorregut més de sis mesos i no s’hagués procedit a una renovació de crèdit. Quan un saldo de dubtós cobrament fos cobrat posteriorment, s’incloura com a ingres en l’exercici en què es produeixi el cobrament.

En cap cas seran deduïbles els pagaments efectuats per raó de sinistres ocorreguts en els béns immobles que donin lloc a disminucions en el valor del patrimoni del contribuent.  Això fa referència a les indemnitzacions, és a dir, si pagues una indemnització, aquesta no es deduïble, així com tampoc tributen determinades indemnitzacions. S’ha de mirar cada cas en concret.

Quan el lloguer de l’immoble es destini a cobrir una necessitat d’habitatge permanent, el rendiment net, calculat per la diferència entre la totalitat dels ingressos i les despeses deduïbles, es podrà aplicar una reducció del 60% sigui quina sigui l’edat de l’arrendatari. Aquesta reducció només resulta aplicable respecte dels rendiments declarats pel contribuent. El propietari d’un immoble llogat que sigui susceptible de ser utilitzat com a habitatge pot aplicar aquesta reducció sobre el rendiment net del lloguer, sent l’arrendatari una empresa, sempre que quedi acreditat que l’immoble es destina a l’habitatge permanent de determinades persones físiques.

Un cop aplicada aquesta reducció del 60% si escau, es pot aplicar una altra reducció del 30% per rendiments generats en un període superior a 2 anys o obtinguts de manera notòriament irregular en el temps. En ambdós supòsits, els rendiments obtinguts s’han d’imputar en un únic període impositiu. La llei estableix com a rendiments obtinguts de manera notòriament irregular en el temps els següents: en primer lloc, els imports obtinguts pel traspàs o la cessió del contracte d’arrendament de locals de negoci, en segon lloc, les indemnitzacions percebudes de l’arrendatari, subarrendatari o cessionari per danys o desperfectes en l’immoble, i finalment, els imports obtinguts per la constitució o cessió de drets d’ús o gaudi de caràcter vitalici. Aquesta reducció del 30% no podrà superar l’import de 300.000 euros anuals. En cas d’obtenir diversos rendiments irregulars i que la reducció del 30% superi el límit de 300.000 euros, la reducció màxima es distribuirà proporcionalment entre els diferents rendiments.

En el cas en què es llogui l’immoble a un familiar fins al tercer grau, el rendiment net total mínim no pot ser inferior a l’atribució de renda que es produiria en cas d’habitatge buit. És a dir, el 1,1% del valor cadastral si ha estat revisat en els darrers 10 anys o el 2% del valor cadastral si no ha estat revisat. En el cas en què a la data de meritació de l’impost (31 de desembre), l’immoble no tingui valor cadastral o aquest valor no hagi estat notificat al seu titular, el rendiment mínim computable en cas de parentiu serà el 1,1% sobre el 50% del major valor dels següents valors: d’una banda, el valor comprovat per l’Administració a efectes d’altres tributs, o per una altra banda, el preu o valor d’adquisició.

Ara que tens calculat el rendiment net és l’hora de saber quant IRPF pagaràs per aquest lloguer. Si sumem els rendiments del treball, els rendiments de l’arrendament i les pèrdues i guanys patrimonials, obtenim la base imposable general. A aquesta base imposable general se li resten una sèrie de reduccions per arribar a la base liquidable general. Per simplificar els càlculs, suposem que aquestes reduccions són zero, per tant, la base imposable general és igual a la base liquidable general. Per calcular la quota a pagar s’ha d’aplicar l’escala de gravamen general estatal i autonòmica a aquesta base liquidable general. També s’ha d’aplicar aquestes escales de gravamen al mínim personal i familiar. És a dir, el mínim personal i familiar és una quantitat que se li resta a la quota a pagar a causa de les circumstàncies personals i familiars del contribuent. El mínim del contribuent són 5.550 euros anuals. Si el contribuent és major de 65 anys, aquest mínim serà de 6.700 euros i si és major de 75 anys, el mínim serà de 8.100 euros. El mínim per descendent serà de 2.400 euros per al primer fill, 2.700 euros per al segon fill, 3.000 euros per al tercer fill i per al quart fill i següents, el mínim serà de 4.500 euros. Aquest mínim s’incrementarà en 2.800 euros per cada fill menor de 3 anys. Si hi ha dues persones que tenen dret a aquest mínim, el pare i la mare, aquest mínim es repartirà el 50% a cada un. Una vegada, s’ha aplicat l’escala de gravamen a la base liquidable i al mínim personal i familiar, obtenim la quota a pagar, sempre suposant que no hi hagi deduccions per facilitar els càlculs. Per a calcular el tipus mitjà s’ha de dividir la quota a pagar per la base liquidable. A la següent taula es mostra la relació entre la suma dels rendiments (base liquidable) i el tipus mitjà a pagar en funció de les circumstàncies personals i familiars:

Rendiments

 

Fadrí sense fills

 

Casat amb 2 fills

 

Casat amb 2 fills (un d’ells menor de 3 anys)

 

Major de 65 i menor de 75 anys

 

10.000 8,46% 3,61% 0,95% 6,27%
12.450 10,97% 7,08% 4,94% 9,22%
18.000 14,91% 12,22% 10,74% 13,70%
20.200 16,20% 13,80% 12,49% 15,12%
30.000 20,63% 19,01% 18,13% 19,90%
34.000 22,05% 20,63% 19,85% 21,41%
48.000 26,19% 25,18% 24,63% 25,74%
60.000 28,51% 27,70% 27,25% 28,14%
75.000 31,15% 30,51% 30,15% 30,86%

 

COM SABER SI LLOGAR UN HABITATGE ÉS RENDIBLE?

Llogar el teu habitatge pot ser rendible o no. Per saber si llogar és rendible o no, s’ha de calcular el cost de l’immoble buit i el rendiment de l’immoble quan aquest esta llogat, i després comparar-los. Si el cost de tenir-lo buit és major que el rendiment que li podem treure si ho lloguem, llavors el lloguer és rendible. En canvi, si el cost de tenir-lo buit és menor al rendiment que li podem treure si ho lloguem, llavors el lloguer no és rendible.

Com calculem el cost de tenir l’immoble buit?

Tenir un immoble buit no vol dir que no haguem de fer front a despeses. Aquestes despeses són el cost de tenir l’immoble buit. En aquest cas, se suposa que hauràs de pagar els serveis mínims d’electricitat i telèfon, les taxes d’aigua i escombraries, l’assegurança de llar, les despeses de finançament, i els impostos com l’IBI. També a la declaració de renda, els habitatges buits tributen mitjançant imputacions de renda que consisteixen en l’1,1% del valor cadastral si l’immoble ha estat revisat o al 2% del valor cadastral si l’immoble no ha estat revisat. Un cop hem calculat les imputacions de renda, aquestes es multipliquen per el teu tipus mitjà i ja tens l’import que et suposa en l’IRPF tenir un habitatge buit. A més, s’hauria de tenir en compte també el cost de desnonar a un okupa.

Com calculem el rendiment de tenir l’immoble llogat?

El rendiment d’un immoble llogat és la diferència entre els ingressos que obtenim i les despeses que hem d’afrontar. El rendiment es pot calcular en termes anuals, en termes trimestrals, en termes mensuals, en aquest cas, la meva recomanació és calcular en termes anuals, ja que sol haver moltes despeses que són anuals. En principi, els ingressos anuals són fàcils de calcular, és a dir, l’import de la renda mensual per dotze mesos. La renda s’ha de corroborar amb el preu de mercat del lloguer, és a dir, si ofereixes un habitatge superior al preu de mercat, hi haurà pocs llogueters disposats a pagar aquest preu, en canvi, si poses una renda inferior al preu de mercat, tindràs molts llogueters on triar i potser no tots seran bons. La meva recomanació és posar el preu de mercat o fins i tot una mica superior.

Com saber el preu de mercat?

Trobar el preu de mercat del teu immoble és tan senzill com visitar les pàgines web de lloguers tipus www.pisos.com, www.idealista.com, www.enalquiler.com, cercar immobles amb les mateixes característiques del teu immoble i observar els seus preus. El preu que més es repeteixi, és el preu de mercat d’aquest immoble. També pots acudir a una immobiliària perquè t’assessori en el preu de mercat.

I els costs de tenir l’habitatge llogat?

El cost de llogar un habitatge per a ús permanent serà molt semblant al cost de tenir un habitatge buit, és a dir, seguiràs pagant l’IBI, les despeses de finançament i l’assegurança de llar. Però les taxes d’aigua i escombraries es poden repercutir al llogater, els serveis de telèfon i electricitat es canvien de titular, ara serà el llogater. No es declaren les imputacions de renda sinó que es declara la diferència entre els ingressos i les despeses, i només es declara el 40% ja que hi ha una bonificació del 60%. També has de tenir en compte el cost de desnonar a un llogater per impagament. Segons em comenta Antònia Capo Payeras, advocada, “el preu d’un desnonament per impagament de rendes pot variar depenent dels professionals que intervinguin en el procediment, pel fet que cada professional pot establir lliurement els seus honoraris. No obstant això, i encara que els honoraris poden variar en funció de les circumstàncies concretes de cada cas, es pot establir el cost mitjà d’aquests procediments en aproximadament uns 700 o 800 euros incloent advocat i procurador.”

Com es pot passar un immoble de no ser rendible a ser rendible?

Un immoble pot passar de no ser rendible a ser rendible si, d’una banda, incrementem els ingressos, és a dir, la renda mensual, o per una altra banda, reduïm les despeses. Per l’increment dels ingressos, cal modificar el contracte, o bé, aplicar els increments previstos en aquest. Per reduir les despeses, és imprescindible trobar un bon llogueter que tingui cura l’habitatge com si fos seu i a més, que sigui un llogater solvent. Si trobem un llogater així, la meva recomanació és cuidar-lo perquè no se’n vagi i ens estalviarem moltes despeses i preocupacions.

Com podem trobar un bon llogater?

Per saber si es tracta d’un bon llogater, es pot, d’una banda, demanar una recomanació del seu antic arrendador, o d’altra banda, demanar el seu contracte o la darrera nòmina o consultar a les llistes de morosos per si apareix.

Com puc treure a un llogater que no m’agrada?

En primer lloc, la diplomàcia abans de res, pots demanar-li que abandoni el teu habitatge i explicar-li perquè necessites l’habitatge. Si tot i així, et diu que no se’n vol anar. Hi ha diverses opcions: Si el contracte té una durada inferior a 3 anys, el llogater té dret a quedar-se almenys 3 anys. Si ja han passat aquests 3 anys i el contracte està a punt de finalitzar, pots notificar-li amb el temps d’antelació que estableixi el contracte, i si no diu res el contracte, la LAU estableix un mes d’antelació. Aquesta notificació s’ha de fer per burofax o algun altre mitjà de prova que certifiqui que ha rebut la notificació, no val un WhatsApp. Si necessites l’habitatge per a tu o per a un familiar proper i ja fa més d’un any que el llogater habita al teu habitatge, has de notificar amb 2 mesos d’antelació o el temps d’antelació que estableixi el contracte. Recorda que en aquest cas, el teu familiar ha d’ocupar l’habitatge abans dels 3 mesos següents, després que el llogater desallotgi l’habitatge. Si no es realitza aquesta ocupació, excepte casos de força major, el llogater podrà optar, en el termini de 30 dies, entre gaudir de l’habitatge altres 3 anys amb les mateixes condicions contractuals anteriors i una indemnització de les despeses de desallotjament de l’habitatge que li haguessin suposat, o ser indemnitzat per una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que quedés per complir fins a completar els 3 anys.

Ara ja saps com calcular la rendibilitat de llogar el teu habitatge. Fes-ho i compara-ho amb la despesa del teu habitatge buit. Si no fas res, tot seguirà igual.

QUE ÉS EL MODEL 179? QUI I QUAN S’HA DE PRESENTAR?

El model 179 és una declaració informativa de les cessions d’ús d’habitatges amb finalitats turístiques. Els obligats a presentar aquesta declaració són les persones i entitats que mitjancen entre els cedents i cessionaris de l’ús d’habitatges amb finalitats turístiques situades en el territori espanyol, i hauran de presentar periòdicament aquesta declaració informativa de les cessions d’ús en les que mitjancen. S’enten com a cessió d’ús d’habitatges amb finalitats turístiques, la cessió temporal d’ús de la totalitat o part d’un habitatge moblat i equipat en condicions d’ús inmediat, comercialitzada o promocionada per qualsevol canal i realitzada amb finalitat gratuïta o onerosa. En tot cas, quedan exclosos d’aquest concepte:

  1. Els arrendaments d’habitatges constituits segons la LAU;
  2. Els allotjaments turístics que se rigeixen per la seva normativa específica (Hotels, pensions, albergs)
  3. El dret d’aprofitament per torns de béns immobles.
  4. Els usos i contractes de l’artícle 5 de la Llei d’Arrendaments Urbans, excepte les cessiones a que es refereix la lletra e) d’aquest article. Es a dir, estan exclosos:
  • L’ús d’habitatges que els porters, guardes, assalariats, empleats i funcionaris, tenguin assignades per raó del càrrec que exerceixen o del servei que presten.
  • L’ús d’habitatges militars, qualsevol que sigui la seva qualificació i règim, que se regirá segons la seva legislació específica.
  • Els contractes on, llogant-se una finca amb casa-habitació, la finalitat primordial de l’arrendament sigui l’aprofitament agrícola, pecuari o forestal.
  • L’ús dels habitatges universitaris, quan aquests hagin estat qualificats expressament com a tals per la mateixa Universitat propietària o responsable dels mateixos.

En el model 179 tendran la consideració de mitjancers o intermediaris totes les persones o entitats que prestin el servei de mitjancer entre cedent i cessionari de l’ús a que es refereix l’apartat anterior, ja sigui a títol onerós o gratuït. En particular, tendran aquesta consideració les persones o entitats que, constituides com a plataformes col.laboratives, mitjancin en la cessió d’ús d’habitatges amb finalitats turístiques i tenguin la consideració de prestador de serveis de la societat de la informació i de comerç electrònic, amb independència de que prestin o no el servei subjacent objecte d’intermediació o que s’imposin condicions als cedents o cessionaris com ara preu, assegurances, terminis o altres condicions contractuals.

Aquesta declaració informativa contendrá les següents dades amb caràcter obligatori:

  • Identificació del titular o titulars de l’habitatge. En el cas de que hagi diversos titulars, s’han d’informar dels titulars, i en el cas en que el titular no coincideixi amb el cedent, s’ha d’informar del titular i del cedent.
  • Identificació de l’immueble (direcció completa) i s’ha d’especificar la referència cadastral, en el cas de que la tengués assignada.
  • Nombre de dies de gaudi de l’habitatge amb finalitats turístiques.
  • Import rebut pel titular cedent de l’ús de l’habitatge.
  • Data d’inici de la cessió.

 Amb caràcter opcional:

  • Numero de contracte en virtut del qual el declarant mitjança en la cessió d’ús de l’habitatge.
  • Data de la mitjança en l’operació.
  • Identificació del mitjà de pagament utilitzat (transferència, targeta de crèdit o dèbit o altre mitjà de pagament).

El termini del model 179 és trimestral, ha d’incloure les operacions de cessió realitzades cada trimestre natural. Si la cessió afecta a diversos trimestres o exercicis, la informació de la corresponent cessió de l’habitatge amb finalitats turístiques s’ha d’incloure en el període o exercici del dia d’inici de la cessió:

Primer trimestre: del 1 al 30 d’abril

Segon trimestre: del 1 al 31 de juliol

Tercer trimestre: del 1 al 31 d’octubre

Quart trimestre: del 1 al 31 de gener

No obstant, i amb caràcter excepcional, la declaració corresponent a l’exercici 2018 tendra caràcter anual, és a dir, s’ha de presentar entre l’1 i 31 de gener de 2019.