QUINES SÓN LES DESPESES DEDUÏBLES EN EL LLOGUER D’IMMOBLES?

Les depeses deduïbles són totes aquelles despeses necessàrias per poder llogar l’immoble.

  • Interessos i despeses financeres relacionades amb l’immoble llogat.
  • Tributs o taxes corresponents a l’immoble llogat com IBI, taxa de Fems, Clavegaram, etc.
  • Assegurances corresponents a l’immoble llogat de responsabilitat civil, robatori, incendi, etc.
  • Despeses de comunitat, neteja de jardins, porteria, etc, corresponents a l’immoble llogat.
  • Suministres o serveis a càrrec del propietari (aigua, telèfon, internet, electricitat).
  • Amortització de l’immoble i dels béns mobiliaris cedits conjuntament amb l’immoble.

Aquestes despeses si tenen un carácter anual, trimestral o mensual superior al període de temps que l’immoble ha estat llogat, s’han de prorratejar en funció dels dies o mesos que l’immoble ha estat llogat.

Existeixen altres despeses deduïbles que comentare la setmana que ve.

QUINA ÉS LA DOCUMENTACIÓ PER DONAR-SE D’ALTA EN L’IMPOST TURÍSTIC?

Per donar-te d’alta de l’ecotaxa es necessari emplenar el model 017. Les dades que te demana aquest model per donar d’alta una nova vivenda turística és la següent:

  • Nom comercial de l’establiment.
  • Codi de l’establiment (VT, DRIAT).
  • Dies d’explotació anual (dies que la vivenda esta disponible per ser llogada).
  • Direcció de l’establiment.
  • Referència Cadastral.

En un mateix 017 es poden donar d’alta diversos establiments turístics. Una vegada donat d’alta, rebra per correu ordinari el rebut de l’ecotaxa. Aquest rebut s’ha de liquidar entre el dia 1 de maig i el dia 30 de juny de l’exercici següent. És a dir, dia 1 de maig de 2018 comença el termini per liquidar l’ecotaxa de l’exercici 2017.

EXEMPCIÓ DEL GUANY PATRIMONIAL PER TRANSMISSIÓ DE VIVENDA HABITUAL I LLOGUER VACACIONAL

Si destín la meva vivenda habitual a lloguer vacacional, aquesta deixa de ser la meva vivenda habitual i només pot tornar a ser la meva vivenda habitual si resideixo ininterrompudament més de tres anys. Per tant, en quan a l’exempció del guany patrimonial tan per transmissió de vivenda habitual de majors de 65 anys com per reinversió de vivenda habitual, es requisit necessari que la vivenda sigui la habitual. És a dir, es necessari haver-hi viscut ininterrompudament més de tres anys abans de la transmissió de la vivenda per tenir dret a l’exempció del guany patrimonial. En el cas en que es destini una part de la vivenda a lloguer vacacional i no han passat més de tres anys des del darrer arrendament, no es pot aplicar l’exempció a la part proporcional del guany patrimonial corresponent a la part de la vivenda que ha estat arrendada.

QUIN RÈGIM DE L’ECOTAXA EM CONVÈ MÉS?

Hi ha dos sistemes per liquidar l’impost sobre estàncies turístiques (Ecotaxa). El règim en estimació directa consisteix en pagar l’impost recaudat i el règim en estimació objectiva (mòduls) consisteix en pagar una quantitat fixa anual en funció als mòduls que has elegit. Pots consultar com es calcula l’import a pagar en el post de la setmana passada.

La meva recomanació és l’estimació objectiva, en primer lloc, perquè té unes obligacions formals més reduïdes i en segon lloc, perquè pagues una quantitat fixa anual que te serveix per poder fer previsions de les despeses. A més, sempre hi haura una diferència entre aquesta quantitat fixa i la quantitat recaptada per l’Ecotaxa. Si has recaptat menys que aquesta quantitat fixa, no pots reclamar la diferència, i si has recaptat més que aquesta quantitat fixa, tampoc estas obligat a pagar aquesta diferència. Es possible que hi hagui anys que hi surtis guanyant i d’altres perdent pero t`hauras evitat les obligacions formals del règim d’estimació directa que segurament serán més costoses que la quantitat que haguis pogut perdre.

Les obligacions formals del règim de mòduls són:

  • L’alta amb el model 017 abans d’iniciar l’activitat. Només s’ha de presentar una vegada.
  • Si un any hi ha modificacions de l’alta inicial, s’ha de presentar un altre model 017 amb les modificacions en el mes de gener de l’any en curs.
  • Emetre justificant de pagament de l’Ecotaxa al client quan ho demani.
  • Realitzar el pagament de l’Ecotaxa entre el dia 1 de maig i el dia 30 de juny.

COM ES CALCULA EL RÈGIM D’ESTIMACIÓ OBJECTIVA (MÒDULS) DE L’ECOTAXA?

Per calcular l’import a pagar de l’Ecotaxa en el règim d’estimació objectiva (mòduls) necessitam saber: el número de places que tributen, el període anual d’explotació i la tarifa aplicable.

Número de places que tributen. Hem de tenir en compte que no tributen totes les places autoritzades ja que es considera que qualcuna d’aquestes places estarán ocupades per menors de 16 anys. La fórmula per calcular les places que tributen és:

Nº places autoritzades – [(Nº places autoritzades – 2) x 0,65]

Per exemple, en el cas d’una vivenda amb 6 places autoritzades, les places que tributen són 3,4 places.

Places que tributen= 6 – [(6 – 2) x 0,65] = 3,4 places

Període anual d’explotació. El període anual d’explotació no és el període que ha estat llogada la vivenda, si no que fa referència al número de dies que durant l’any, la vivenda esta disponible per ser llogada.

Nº PLACES OFERTADES Nº DIES ESTADA PER UNITAT
Més de 305 dies l’any 98
Entre 214 i 305 dies l’any 92
Entre 123 i 213 dies l’any 88
Entre 63 i 122 dies l’any 77
Menys de 63 dies l’any 46

 

Tarifa. La tarifa aprobada per a l’any 2018 és de 2 euros.

Per tant, que hauria de pagar una vivenda de 6 places que esta disponible per ser llogada durant 153 dies a l’any durant l’any 2018?

Nº de places que tributen x mòduls x tarifa

Ecotaxa 2018 = 3,4 x 88 x 2 = 598,40 €

QUE HE DE COBRAR AQUEST 2018 DE L’ECOTAXA?

La llei 13/2017 de pressuposts generals de la CAIB per a l’any 2018 ha modificat la tarifa que passa a ser de 2 € per dia i la bonificació per a l’any 2018 de la quota tributària per a les estades turístiques que es realitzin en temporada baixa passa a ser el 75%. Les tarifes són per dia i per persona major de 16 anys.

Temporada alta compren de l’1 de maig al 31 d’octubre.

Per estades inferiors a 9 dies: 2€/dia.

Per estades de 9 o més dies: 1 €/dia a partir del novè dia.

Temporada baixa compren de l’1 de novembre al 30 d’abril.

Per estades inferiors a 9 dies: 0,50 €/dia.

Per estades de 9 o més dies: 0,25 €/dia a partir del novè dia.

Exemple: 4 adults i 2 menors de 16 anys realitzen una estada de 10 dies en temporada alta.

Els menors de 16 anys están exemptes: 0 €

Adult: (8 dies x 2 €) + (2 dies x 1 €) = 18 €/ adult

Total impost a cobrar: 18€ * 4 adults = 72 €.

M’HE DE DONAR D’ALTA D’AUTÒNOMS SI VULL LLOGAR UNA VIVENDA?

Per llogar una vivenda, no es necessari donar-se d’alta d’autònoms. En el cas d’un local comercial, com que el lloguer en aquest cas esta subjecte i no exempte d’IVA, es necessari donar-se d’alta a Hisenda de l’epígraf 861 Lloguer de locals comercials i industrials; i cada trimestre s’ha de presentar declaració d’IVA. En el cas del lloguer vacacional, si no s’ofereixen serveis d’hosteleria, el lloguer esta subjecte i exempte d’IVA, per tant, no es necessari donar-se d’alta d’autònoms. Si s’ofereixen serveis d’hosteleria, com el servei de menjador, servei de netetga o canvi de llençols diàri o amb una periodicitat inferior a l’estada vacacional o d’altres serveis anàlegs a l’indústria hotelera, es considera que estas realitzant una activitat económica, i per tant, es necessari donar-se d’alta a Hisenda de l’epígraf 685 Allotjaments Turístics Extrahotelers, i d’alta d’autònoms a la Seguretat Social.

COM DECLARAR UN LLOGUER EN LA DECLARACIÓ DE LA RENDA?

En la declaració de la renda, hi ha 4 grans blocs de rendiments: del treball, del capital, d’activitats econòmiques, i guanys o pèrdues patrimonials. El lloguer d’una vivenda o d’un local comercial s’ha de declarar com a rendiments de capital immobiliari. I el lloguer vacacional? Si no es presten serveis d’hosteleria, el lloguer vacacional s’ha de declarar com a rendiments de capital immobiliari. En canvi, si es presten serveis d’hosteleria, com el servei de menjador, servei de netetga o canvi de llençols diari o amb una periodicitat inferior a l’estada vacacional o d’altres serveis anàlegs a l’indústria hotelera, el lloguer s’ha de declarar com a rendiments d’activitats econòmiques.

El pròxim post respondrà a la pregunta següent: M’he de donar d’alta d’autònom si vull llogar una vivenda?

ESTAN SUBJECTES A IVA ELS LLOGUERS?

Tots els lloguers estan subjectes a IVA segons els articles 4 i 5 de la Llei 37/1992 d’IVA, tan el lloguer de vivenda habitual, com el lloguer de vivenda vacacional i el lloguer de local comercial. Ara bé, l’article 20.1.23b de la Llei d’IVA estableix que el lloguer de vivenda esta exempte d’IVA. Per tant, el lloguer de local comercial esta subjecte i no exempte, i tributa al 21% d’IVA. El lloguer de vivienda vacacional, en principi, esta subjecte i exempte. A no ser que s’ofereixin serveis d’hosteleria com el servei de menjador, servei de netetga o canvi de llençols diàri o amb una periodicitat inferior a l’estada vacacional, o d’altres serveis anàlegs a l’indústria hotelera. Tan sol un d’aquests serveis fa que el lloguer de vivienda vacacional estigui subjecte i no exempte, i tributi al 10%. Es igual si aquests serveis els dóna el propietari o l’empresa comercialitzadora. No se considera que es prestin serveis d’hosteleria si la netetja es fa abans d’entrar i després de sortir els turistes.

ÉS INCOMPATIBLE LA DEDUCCIÓ PER VIVENDA HABITUAL I LLOGAR LA MEVA VH?

Si, és incompatible la deducció per vivenda habitual i el lloguer de la meva vivenda habitual. Perquè amb l’arrendament de la vivienda habitual s’incompleix el requisit per aplicar la deducció per vivenda habitual que és viure de manera efectiva i de caràcter permanent durant com a mínim tres anys.

I si he llogat la meva vivienda habitual el juliol i agost de 2017, ja no me puc aplicar la deducció per vivienda habitual?

No es fàcil donar una resposta, però anem per parts:

Període de dia 01/01/2017 a 30/06/2017. Suponsant que vares adquirir la vivenda i se varen aplicar deduccions per adquisició de vivenda habitual abans de l’any 2013, durant aquest període de 6 mesos et pots aplicar la deducció per vivienda habitual, que es el 15% de les quantitats pagades durant aquest período.

Període de dia 01/07/2017 a 31/08/2017. No te pots aplicar la deducció perquè és incompatible. Pero quan declaris el lloguer te pots desgravar els interessos del préstec que has pagat durant aquest període.

Període de dia 01/09/2017 a 31/12/2017. Si tens previst llogar la vivienda un altre cop l’any 2018, no te recoman que t’apliquis la deducció per vivenda habitual en aquest període. Ja que només es pot tornar aplicar si vius de manera efectiva i permanent durant 3 anys.