Llogar el teu habitatge pot ser rendible o no. Per saber si llogar és rendible o no, s’ha de calcular el cost de l’immoble buit i el rendiment de l’immoble quan aquest esta llogat, i després comparar-los. Si el cost de tenir-lo buit és major que el rendiment que li podem treure si ho lloguem, llavors el lloguer és rendible. En canvi, si el cost de tenir-lo buit és menor al rendiment que li podem treure si ho lloguem, llavors el lloguer no és rendible.
Com calculem el cost de tenir l’immoble buit?
Tenir un immoble buit no vol dir que no haguem de fer front a despeses. Aquestes despeses són el cost de tenir l’immoble buit. En aquest cas, se suposa que hauràs de pagar els serveis mínims d’electricitat i telèfon, les taxes d’aigua i escombraries, l’assegurança de llar, les despeses de finançament, i els impostos com l’IBI. També a la declaració de renda, els habitatges buits tributen mitjançant imputacions de renda que consisteixen en l’1,1% del valor cadastral si l’immoble ha estat revisat o al 2% del valor cadastral si l’immoble no ha estat revisat. Un cop hem calculat les imputacions de renda, aquestes es multipliquen per el teu tipus mitjà i ja tens l’import que et suposa en l’IRPF tenir un habitatge buit. A més, s’hauria de tenir en compte també el cost de desnonar a un okupa.
Com calculem el rendiment de tenir l’immoble llogat?
El rendiment d’un immoble llogat és la diferència entre els ingressos que obtenim i les despeses que hem d’afrontar. El rendiment es pot calcular en termes anuals, en termes trimestrals, en termes mensuals, en aquest cas, la meva recomanació és calcular en termes anuals, ja que sol haver moltes despeses que són anuals. En principi, els ingressos anuals són fàcils de calcular, és a dir, l’import de la renda mensual per dotze mesos. La renda s’ha de corroborar amb el preu de mercat del lloguer, és a dir, si ofereixes un habitatge superior al preu de mercat, hi haurà pocs llogueters disposats a pagar aquest preu, en canvi, si poses una renda inferior al preu de mercat, tindràs molts llogueters on triar i potser no tots seran bons. La meva recomanació és posar el preu de mercat o fins i tot una mica superior.
Com saber el preu de mercat?
Trobar el preu de mercat del teu immoble és tan senzill com visitar les pàgines web de lloguers tipus www.pisos.com, www.idealista.com, www.enalquiler.com, cercar immobles amb les mateixes característiques del teu immoble i observar els seus preus. El preu que més es repeteixi, és el preu de mercat d’aquest immoble. També pots acudir a una immobiliària perquè t’assessori en el preu de mercat.
I els costs de tenir l’habitatge llogat?
El cost de llogar un habitatge per a ús permanent serà molt semblant al cost de tenir un habitatge buit, és a dir, seguiràs pagant l’IBI, les despeses de finançament i l’assegurança de llar. Però les taxes d’aigua i escombraries es poden repercutir al llogater, els serveis de telèfon i electricitat es canvien de titular, ara serà el llogater. No es declaren les imputacions de renda sinó que es declara la diferència entre els ingressos i les despeses, i només es declara el 40% ja que hi ha una bonificació del 60%. També has de tenir en compte el cost de desnonar a un llogater per impagament. Segons em comenta Antònia Capo Payeras, advocada, “el preu d’un desnonament per impagament de rendes pot variar depenent dels professionals que intervinguin en el procediment, pel fet que cada professional pot establir lliurement els seus honoraris. No obstant això, i encara que els honoraris poden variar en funció de les circumstàncies concretes de cada cas, es pot establir el cost mitjà d’aquests procediments en aproximadament uns 700 o 800 euros incloent advocat i procurador.”
Com es pot passar un immoble de no ser rendible a ser rendible?
Un immoble pot passar de no ser rendible a ser rendible si, d’una banda, incrementem els ingressos, és a dir, la renda mensual, o per una altra banda, reduïm les despeses. Per l’increment dels ingressos, cal modificar el contracte, o bé, aplicar els increments previstos en aquest. Per reduir les despeses, és imprescindible trobar un bon llogueter que tingui cura l’habitatge com si fos seu i a més, que sigui un llogater solvent. Si trobem un llogater així, la meva recomanació és cuidar-lo perquè no se’n vagi i ens estalviarem moltes despeses i preocupacions.
Com podem trobar un bon llogater?
Per saber si es tracta d’un bon llogater, es pot, d’una banda, demanar una recomanació del seu antic arrendador, o d’altra banda, demanar el seu contracte o la darrera nòmina o consultar a les llistes de morosos per si apareix.
Com puc treure a un llogater que no m’agrada?
En primer lloc, la diplomàcia abans de res, pots demanar-li que abandoni el teu habitatge i explicar-li perquè necessites l’habitatge. Si tot i així, et diu que no se’n vol anar. Hi ha diverses opcions: Si el contracte té una durada inferior a 3 anys, el llogater té dret a quedar-se almenys 3 anys. Si ja han passat aquests 3 anys i el contracte està a punt de finalitzar, pots notificar-li amb el temps d’antelació que estableixi el contracte, i si no diu res el contracte, la LAU estableix un mes d’antelació. Aquesta notificació s’ha de fer per burofax o algun altre mitjà de prova que certifiqui que ha rebut la notificació, no val un WhatsApp. Si necessites l’habitatge per a tu o per a un familiar proper i ja fa més d’un any que el llogater habita al teu habitatge, has de notificar amb 2 mesos d’antelació o el temps d’antelació que estableixi el contracte. Recorda que en aquest cas, el teu familiar ha d’ocupar l’habitatge abans dels 3 mesos següents, després que el llogater desallotgi l’habitatge. Si no es realitza aquesta ocupació, excepte casos de força major, el llogater podrà optar, en el termini de 30 dies, entre gaudir de l’habitatge altres 3 anys amb les mateixes condicions contractuals anteriors i una indemnització de les despeses de desallotjament de l’habitatge que li haguessin suposat, o ser indemnitzat per una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que quedés per complir fins a completar els 3 anys.
Ara ja saps com calcular la rendibilitat de llogar el teu habitatge. Fes-ho i compara-ho amb la despesa del teu habitatge buit. Si no fas res, tot seguirà igual.
