LLOGAR UN HABITATGE, SUPOSA PAGAR MOLTS D’IMPOSTS?

Els imposts que hauràs de pagar cada any, tant si llogues el teu habitatge com si no, són el rebut de contribució (IBI), la taxa d’aigua, fems, clavegueram, etc. També és possible que la taxa de fems o aigua, si es tracta d’un habitatge vacacional o d’un local comercial i aquest està llogat, sigui més gran que si està buit. Però si aquest està llogat, encara que paguis més impostos, se’ls pots repercutir al llogater.

En el cas de la declaració de la renda (IRPF), si el teu segon habitatge no està llogat, s’ha de calcular una imputació de renda que consisteix en l’1,1% del valor cadastral si aquest ha estat revisat en els darrers 10 anys o en el 2% del valor cadastral si no ha estat revisat. A aquesta imputació de la renda, li apliques el teu tipus mitjà i ja tens calculat l’import dels impostos que has de pagar per tenir el teu habitatge buit.

Si l’habitatge està llogat, en la declaració de la renda s’ha de calcular el rendiment obtingut que consisteix en la diferència entre els ingressos i les despeses deduïbles. Els ingressos s’han de declarar tots i les despeses deduïbles es poden dividir en dos tipus: les despeses fixes i les despeses necessàries per a poder llogar, és a dir, que varien en funció de si l’immoble ha estat llogat més o menys dies o mesos a l’any .

Quan parlo de despeses fixes de l’habitatge em refereixo a les despeses que suposa tenir un habitatge tant si està buit com si està llogat: En primer lloc, els interessos i altres despeses de finançament de préstecs invertits per a l’adquisició o rehabilitació de l’habitatge o de béns cedits amb la mateixa. En segon lloc, els impostos o recàrrecs no estatals com poden ser el rebut de contribució (IBI), la taxa de fems, aigua, enllumenat, clavegueram, etc. corresponent a l’immoble llogat i que no tinguin caràcter sancionador. Per exemple, una multa urbanística no seria deduïble. En tercer lloc, les primes de contractes d’assegurança de responsabilitat civil, incendi, robatori, trencament de vidres sobre l’habitatge llogat. En quart lloc, les quantitats meritades per tercers com les despeses de comunitat, neteja de jardins, vigilància i porteria. I finalment, l’amortització tant de l’immoble com dels béns mobles cedits conjuntament amb l’immoble. L’amortització de l’immoble es calcula aplicant el 3% al més gran dels següents valors: el valor cadastral de construcció, que és el valor cadastral exclòs el valor cadastral del sòl, i el cost d’adquisició satisfet. El cost d’adquisició satisfet inclou l’import pagat per l’immoble més les despeses i tributs inherents a l’adquisició com són les despeses de notaria, registre, l’impost de transmissions patrimonials, i les despeses d’agència, sense incloure la part del valor del sòl. En el cas d’adquisició de l’immoble per herència, el cost d’adquisició satisfet serà la part que correspon a la construcció de l’impost sobre successions i donacions, les despeses de notaria i registre més les inversions i millores efectuades. És molt important conservar les factures i justificants de pagament d’aquestes inversions. Pel que fa als béns mobles cedits conjuntament seran amortitzables sempre que siguin susceptibles d’utilització per un període de temps superior a un any. Les instal·lacions, mobiliari i estris s’amortitzaran a raó d’un 10% anual. Aquestes despeses fixes s’han de prorratejar en funció dels dies que ha estat llogat l’immoble.

D’altra banda, les despeses que no es prorrategen són les despeses variables, és a dir, les despeses necessàries per poder generar ingressos derivats del lloguer de l’immoble. Aquestes despeses són: les despeses de reparació i conservació, les despeses ocasionades per la formalització del contracte d’arrendament i les despeses de defensa de caràcter jurídic, les despeses de publicitat de l’immoble, les quantitats destinades a serveis i subministraments com l’electricitat, telèfon, internet, gas, etc. si aquests serveis s’inclouen en l’arrendament. Més concretament, es consideren despeses de conservació i reparació, d’una banda, les despeses efectuades regularment amb la finalitat de mantenir l’ús normal dels béns materials com les despeses de pintar l’immoble, petites reparacions d’electricitat i fontaneria, i d’altra banda , la substitució d’elements com les instal·lacions de calefacció, ascensor, portes de seguretat, etc. No són deduïbles per aquest concepte les inversions en obres d’ampliació o millora. Aquestes inversions es poden deduir via amortització.

Hi ha un import màxim a deduir pels interessos i altres despeses de formalització i per les despeses de reparació i conservació, és a dir, l’import per aquests conceptes no podrà excedir l’import dels ingressos obtinguts. L’excés es podrà deduir en els quatre anys següents.

Entre les despeses no prorratejables es troben els saldos de dubtós cobrament, és a dir, són deduïbles els saldos de dubtós cobrament sempre que aquesta circumstància quedi suficientment justificada. Queda justificada quan concorrin algun dels següents requisits: en primer lloc, que el deutor es trobi en situació de concurs, i en segon lloc, que entre la primera gestió de cobrament realitzada pel contribuent i la finalització del període impositiu (31 de desembre ) hagués transcorregut més de sis mesos i no s’hagués procedit a una renovació de crèdit. Quan un saldo de dubtós cobrament fos cobrat posteriorment, s’incloura com a ingres en l’exercici en què es produeixi el cobrament.

En cap cas seran deduïbles els pagaments efectuats per raó de sinistres ocorreguts en els béns immobles que donin lloc a disminucions en el valor del patrimoni del contribuent.  Això fa referència a les indemnitzacions, és a dir, si pagues una indemnització, aquesta no es deduïble, així com tampoc tributen determinades indemnitzacions. S’ha de mirar cada cas en concret.

Quan el lloguer de l’immoble es destini a cobrir una necessitat d’habitatge permanent, el rendiment net, calculat per la diferència entre la totalitat dels ingressos i les despeses deduïbles, es podrà aplicar una reducció del 60% sigui quina sigui l’edat de l’arrendatari. Aquesta reducció només resulta aplicable respecte dels rendiments declarats pel contribuent. El propietari d’un immoble llogat que sigui susceptible de ser utilitzat com a habitatge pot aplicar aquesta reducció sobre el rendiment net del lloguer, sent l’arrendatari una empresa, sempre que quedi acreditat que l’immoble es destina a l’habitatge permanent de determinades persones físiques.

Un cop aplicada aquesta reducció del 60% si escau, es pot aplicar una altra reducció del 30% per rendiments generats en un període superior a 2 anys o obtinguts de manera notòriament irregular en el temps. En ambdós supòsits, els rendiments obtinguts s’han d’imputar en un únic període impositiu. La llei estableix com a rendiments obtinguts de manera notòriament irregular en el temps els següents: en primer lloc, els imports obtinguts pel traspàs o la cessió del contracte d’arrendament de locals de negoci, en segon lloc, les indemnitzacions percebudes de l’arrendatari, subarrendatari o cessionari per danys o desperfectes en l’immoble, i finalment, els imports obtinguts per la constitució o cessió de drets d’ús o gaudi de caràcter vitalici. Aquesta reducció del 30% no podrà superar l’import de 300.000 euros anuals. En cas d’obtenir diversos rendiments irregulars i que la reducció del 30% superi el límit de 300.000 euros, la reducció màxima es distribuirà proporcionalment entre els diferents rendiments.

En el cas en què es llogui l’immoble a un familiar fins al tercer grau, el rendiment net total mínim no pot ser inferior a l’atribució de renda que es produiria en cas d’habitatge buit. És a dir, el 1,1% del valor cadastral si ha estat revisat en els darrers 10 anys o el 2% del valor cadastral si no ha estat revisat. En el cas en què a la data de meritació de l’impost (31 de desembre), l’immoble no tingui valor cadastral o aquest valor no hagi estat notificat al seu titular, el rendiment mínim computable en cas de parentiu serà el 1,1% sobre el 50% del major valor dels següents valors: d’una banda, el valor comprovat per l’Administració a efectes d’altres tributs, o per una altra banda, el preu o valor d’adquisició.

Ara que tens calculat el rendiment net és l’hora de saber quant IRPF pagaràs per aquest lloguer. Si sumem els rendiments del treball, els rendiments de l’arrendament i les pèrdues i guanys patrimonials, obtenim la base imposable general. A aquesta base imposable general se li resten una sèrie de reduccions per arribar a la base liquidable general. Per simplificar els càlculs, suposem que aquestes reduccions són zero, per tant, la base imposable general és igual a la base liquidable general. Per calcular la quota a pagar s’ha d’aplicar l’escala de gravamen general estatal i autonòmica a aquesta base liquidable general. També s’ha d’aplicar aquestes escales de gravamen al mínim personal i familiar. És a dir, el mínim personal i familiar és una quantitat que se li resta a la quota a pagar a causa de les circumstàncies personals i familiars del contribuent. El mínim del contribuent són 5.550 euros anuals. Si el contribuent és major de 65 anys, aquest mínim serà de 6.700 euros i si és major de 75 anys, el mínim serà de 8.100 euros. El mínim per descendent serà de 2.400 euros per al primer fill, 2.700 euros per al segon fill, 3.000 euros per al tercer fill i per al quart fill i següents, el mínim serà de 4.500 euros. Aquest mínim s’incrementarà en 2.800 euros per cada fill menor de 3 anys. Si hi ha dues persones que tenen dret a aquest mínim, el pare i la mare, aquest mínim es repartirà el 50% a cada un. Una vegada, s’ha aplicat l’escala de gravamen a la base liquidable i al mínim personal i familiar, obtenim la quota a pagar, sempre suposant que no hi hagi deduccions per facilitar els càlculs. Per a calcular el tipus mitjà s’ha de dividir la quota a pagar per la base liquidable. A la següent taula es mostra la relació entre la suma dels rendiments (base liquidable) i el tipus mitjà a pagar en funció de les circumstàncies personals i familiars:

Rendiments

 

Fadrí sense fills

 

Casat amb 2 fills

 

Casat amb 2 fills (un d’ells menor de 3 anys)

 

Major de 65 i menor de 75 anys

 

10.000 8,46% 3,61% 0,95% 6,27%
12.450 10,97% 7,08% 4,94% 9,22%
18.000 14,91% 12,22% 10,74% 13,70%
20.200 16,20% 13,80% 12,49% 15,12%
30.000 20,63% 19,01% 18,13% 19,90%
34.000 22,05% 20,63% 19,85% 21,41%
48.000 26,19% 25,18% 24,63% 25,74%
60.000 28,51% 27,70% 27,25% 28,14%
75.000 31,15% 30,51% 30,15% 30,86%