¿QUÉ INFRACCIONES PREVÉ LA LEY TURÍSTICA?

Las infracciones administrativas en materia de turismo se clasifican en leves, graves y muy graves. Los responsables de estas infracciones son las personas físicas y jurídicas, públicas o privadas, que incurran en las acciones u omisiones tipificadas en la ley. Estas infracciones prescriben en los siguientes plazos: las infracciones muy graves, a los 3 años, las infracciones graves, a los 2 años y las leves, al año.

Las infracciones calificadas como leves serán sancionadas con una multa de hasta 4.000 euros. Las infracciones calificadas como graves serán sancionadas con una multa de 4.001 a 40.000 euros y como sanción accesoria se podrá interponer la suspensión temporal de la actividad de la empresa o la clausura temporal del establecimiento. Las infracciones calificadas como muy graves seran sancionadas con una multa de 40.001 a 400.000 euros. Como sanciones accesorias se podrán imponer: la suspensión temporal de la actividad de la empresa, la revocación de la habilitación otorgada por la administración turística o la pérdida de los efectos de la declaración responsable de inicio de la actividad turística o la clausura temporal o definitiva del establecimiento.

¿SE PUEDEN ALQUILAR HABITACIONES CON LA LEY DE TURISMO DE LAS ISLAS BALEARES?

El alquiler de habitaciones no se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que se regula con el Código Civil, por eso, es muy importante realizar un contrato completo ya que el Código Civil regula aspectos muy básicos, y a falta de legislación, prevalece el contrato de alquiler.

No obstante, la Ley de turismo de las Islas Baleares, no permite el alquiler de habitaciones a turistas. Más concretamente, el artículo 50 en su apartado 15, establece que no se pueden formalizar contratos por habitaciones ni que coincidan en la misma vivienda inquilinos que hayan formalizado diferentes contratos.

Por tanto, si se quiere alquilar a turistas siguiendo la Ley de turismo, se debe ceder la totalidad de la vivienda.

QUÉ DOCUMENTOS SON NECESARIOS PARA SOLICITAR LA ADQUISICIÓN DE PLAZAS TURÍSTICAS?

Los documentos necesarios para solicitar la adquisición de plazas turísticas, a parte de la solicitud correcta, debidamente rellenada y por duplicado, son:

– Cédula de Habitabilidad y fotocopia. Porqué debes de adquirir el número de plazas que establece la cédula, ni más ni menos.

– Certificado de zona apta del ayuntamiento y fotocopia. Porqué debes de demostrar que la vivienda se encuentra en zona apta.

– Domiciliación bancaria, firmada por triplicado, por donde quieras que te carguen el importe a pagar de las plazas.

El plazo para emitir el certificado de adquisición de plazas actualmente es aproximadamente de un mes de espera.

¿QUÉ OBLIGACIONES TIENE EL PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA TURÍSTICA?

Las obligaciones generales de los propietarios que comercializan una vivienda turística, según el artículo 19 de la ley de turismo de baleares, son:

– Presentar ante la administración turística competente las declaraciones o comunicaciones y facilitar la información y la documentación que sea exigible, en virtud de lo dispuesto en esta ley u otras normas, para el desarrollo de su actividad.

– Mantener vigentes y actualizados los seguros de responsabilidad civil, las fianzas y otras garantías equivalentes, a los que les obliga la normativa que les es de aplicación.

– Exhibir en un lugar de fácil visibilidad los diferentes distintivos acreditativos de clasificación, categoría y especialización del establecimiento, así como los distintivos de calidad, aforo y cualquier otra información referida al ejercicio de la actividad, conforme a lo establecido por la normativa correspondiente.

– Ofrecer un producto adecuado a los objetivos y a las finalidades de la ley.

– Hacer públicos los precios finales completos de todos los servicios que ofrezcan, incluidos los impuestos, desglosando, en su caso, el importe de los incrementos o descuentos que sean aplicables a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan al turista o usuario de los servicios turísticos.

– Expedir factura desglosada de los servicios prestados, de acuerdo con los precios pactados o convenidos.

– Cuidar del buen funcionamiento de los servicios y del mantenimiento correcto de las instalaciones y los equipamientos de los establecimientos mediante un seguimiento técnico periódico, e informar a los usuarios de los servicios turísticos de cualquier riesgo previsible que pudiera derivarse de la prestación de los servicios o del uso de las instalaciones, así como de las medidas de seguridad adoptadas.

– Velar por la seguridad, la tranquilidad, la comodidad y la intimidad de los usuarios de los servicios turísticos, garantizando un trato amable, cortés y respetuoso del personal empleado en la empresa.

– Permitir el acceso libre y la permanencia a los usuarios de los servicios turísticos, sin más restricciones que las que vengan establecidas por el sometimiento a la ley, a las prescripciones específicas que regulen la actividad y, en su caso, al reglamento de régimen interior que establezcan estas mismas empresas. Este reglamento no podrá contener preceptos discriminatorios por razón de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social, excepto en aquellos casos en que el fin perseguido sea el de especialización del establecimiento.

– Tener a disposición de los usuarios de los servicios turísticos las hojas de quejas y reclamaciones oficiales y facilitárselas.

– Prestar los servicios de acuerdo con la categoría del establecimiento y con lo dispuesto reglamentariamente.

– Colaborar en la preservación del medio ambiente en el marco de sus políticas de responsabilidad empresarial.

– Velar por que las personas alojadas, tanto si es en establecimientos de alojamiento como en viviendas objeto de comercialización turística, estén informadas por escrito y respeten las normas básicas de convivencia. Y asimismo, estén informadas por escrito y respeten los detalles y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes determinados en las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios en casos de viviendas sometidas a propiedad horizontal, de manera que no se produzcan perjuicios o molestias al resto de personas alojadas o al vecindario. En este último caso las personas alojadas tienen que firmar la recepción de esta información. También en el caso de la comercialización turística de estancias en viviendas, se tiene que informar al inicio de la estancia del número de inscripción turística de la vivienda.

– En el caso de las estancias turísticas en viviendas, incorporar y hacer público de forma permanente en el canal de oferta turística el número de inscripción turística de la vivienda.

¿CUÁNTAS MODALIDADES DE VIVIENDA HAY EN LA NORMATIVA TURISTICA?

Hay cuatro modalidades vivienda a la hora de tramitar la licencia turística:
– La modalidad de edificio unifamiliar explotado 365 días.
– La modalidad de edificio unifamiliar explotado 60 días (vivienda principal).
– La modalidad de edificio plurifamiliar explotado 365 días.
– La modalidad de edificio plurifamiliar explotado 60 días (vivienda principal).

En esta tabla se observa el precio de la licencia turística por plaza de cada modalidad.

Días/Tipo de Vivienda Vivienda Unifamiliar Vivienda Plurifamiliar
​365 días ​3.500 €/plaza ​875 €/plaza
​60 días ​291,67 €/plaza ​291,67 €/plaza

En la primera modalidad de edificio unifamiliar explotado 365 días se compra la plaza de forma permanente, en los otros casos, se compra la explotación para 5 años. En el caso de las diferentes modalidades de edificio plurifamiliar, se debe justificar que la comunidad de propietarios permite el alquiler turístico, en consecuencia, a la hora de presentar la DRIAT se deben adjuntar los estatutos o el acuerdo de la junta de propietarios en que se permite la comercialización turística. En el caso de vivienda principal, se debe justificar que se trata de la vivienda habitual mediante el correspodiente certificado de empadronamiento.

QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR TU VIVIENDA PARA PODER PEDIR LA LICENCIA TURÍSTICA?

Antes de presentar la Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) es necesario saber si cumples los requisitos para poder pedirla. Estos requisitos son:
– La vivienda debe tener una antigüedad mínima de 5 años de uso residencial.
– La vivienda debe disponer de cédula de habitabilidad o documento análogo.
– La vivienda debe disponer de un cuarto de baño para cada 4 plazas.
– La vivienda debe disponer de certificado energético (C si es de antes 2007 o B si es posterior a 2007).
– La vivienda debe disponer de un contador de agua individual.
– La vivienda no debe de haber estado sometida al régimen de protección oficial.
– El propietario de la vivienda no debe de haber cometido ninguna infracción urbanística.
-El propietario de la vivienda debe contratar un seguro de responsabilidad civil de al menos 300.000 euros con una fianza máxima de 600 euros por sinistro.
– La vivienda debe de tener una puntuación mínima de calidad según el anexo 6 del Decreto 20/2015.
– El propietario debe tener 2 o menos viviendas con licencia turística.
– La comunidad de propietarios debe permitir la comercialización turística.
Si cumples con todos los requisitos puedes solicitar la licencia turística. Los siguientes pasos son:
– Pedir el certificado al ayuntamiento de zona apta.
– Adquirir el nombre de plazas turísticas en función de la cédula.
– Presentar la declaración responsable de inicio de actividad turística.

QUÉ DOCUMENTOS SE DEBEN ADJUNTAR AL DRIAT (DECLARACIÓN RESPONSABLE DE INICIO DE LA ACTIVIDAD TURÍSTICA)?

Antes de presentar el DRIAT, es conveniente saber el tipo de vivienda que se quiere comercializar y si cumple con los requisitos. Hay viviendas en edificios unifamiliares (ETV), viviendas en edificios plurifamiliares (ETVPL) y viviendas principales (ETV60).
Los documentos que se acompañaran con el DRIAT de una vivienda en edificio unifamiliar (ETV) son:
– Fotocopia del DNI o NIE.
– Justificante de pago de la tasa correspodiente.
– Anexo 6 del Decreto 20/2015 indicando que se cumplen los requisitos mínimos de calidad.
– Certificado del ayuntamiento de zona apta y del tipo de modalidad elegida.
– Justificante de la adquisición de plazas.
En el caso de una vivienda en edificio plurifamiliar (ETVPL), a parte de los documentos anteriores, se debe adjuntar una autorización del resto de propietarios para comercializar turísticamente la vivienda.
En el caso de una vivienda principal (ETV60), se deben aportar los mismos documentos de una ETV o ETVPL, según el tipo de vivienda principal, y además el certificado de empadronamiento del propietario que también será el comercializador.
En principio no se debe adjuntar pero se debería tener a disposición de la autoridad turística en caso de revisión:
– Célula de habitabilidad. Sera necesaria presentarla para adquirir las plazas turísticas.
– Certificado energético F en caso de una vivienda anterior a 31/12/2007 o D en el caso de una vivienda posterior a 01/01/2008.

¿QUÉ MODELOS DEBO PRESENTAR EN EL RÉGIMEN DE ESTIMACIÓN DIRECTA DE LA ECOTASA?

Los modelos a presentar en el caso de elegir el régimen por estimación directa en la ecotasa son:

– El modelo 017 de alta antes del inicio de actividades.

– En el caso en el que estés dado de alta en el régimen de estimación objetiva de la Ecotasa, se debe presentar el modelo 017 de renuncia a este régimen en el mes de diciembre.

– Cada trimestre se debe presentar el modelo 700 con las cuotas recaudadas. Se debe presentar un modelo para cada establecimiento turístico. El plazo de presentación acaba día 20 del mes siguiente al trimestre que se declare, sin excepción. Se debe pagar vía electrónica y aunque no se haya recaudado ningún importe, se debe presentar la liquidación, en este caso, negativa.

– Cada año se debe presentar el modelo 790 que es una declaración informativa resumen anual de los modelos 700. También se debe presentar un modelo para cada establecimiento turístico y el plazo finaliza día 31 de enero del año siguiente al periodo que corresponda la declaración.

¿SE PUEDEN DEDUCIR LAS CUOTAS DE ALQUILER NO COBRADAS?

Los saldos de dudoso cobro son deducibles del alquiler de inmuebles siempre que se dé alguna de estas circunstancias:

  • Cuando el deudor se encuentre en una situación de concurso.
  • Cuando entre la primera gestión de cobro y la finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de 6 meses, y no se hubiese renovado el crédito.

Es decir, el período impositivo de la declaración de la renta finaliza el 31 de diciembre, en consecuencia, todas las cuotas incobradas de enero a junio se pueden deducir el año en curso, en cambio, las cuotas incobradas de julio a diciembre se deben deducir el año siguiente. En el caso, en que una cuota incobrada de enero a junio no se ha deducido en la renta del periodo impositivo en que se ha producido, no se puede deducir al año siguiente sino que se debe realizar una declaración complementaria. Es posible que en el momento en que sea deducible un saldo de dudoso cobro, el inmueble no este alquilado, en este caso, se puede producir un rendimiento negativo. Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

¿QUÉ GASTOS DEDUCIBLES NO SE PRORRATEAN EN EL ALQUILER DE INMUEBLES?

Los gastos deducibles son todos aquellos gastos necesarios para poder alquilar el inmueble. Además, estos gastos se deben prorratear en función del tiempo que el inmueble ha estado alquilado. No obstante, hay una serie de gastos que no se prorratean como son los gastos previos al alquiler:

  • Los gastos de conservación y reparación.(pintura, fontanería, electricidad)
  • Los gastos de publicidad.
  • Los gastos de formalización del arrendamiento (contratos, recibos, gestoría)

Han de ser gastos destinados a la obtención futura de ingresos de arrendamientos y en ningún caso, para el disfrute del inmueble, aunque sea temporal, por parte del propietario.

También hay otro tipo de gastos deducibles no prorrateables como són los saldos incobrables o de dudoso cobro.