Los gastos deducibles son todos aquellos gastos necesarios para poder alquilar el inmueble.

• Intereses y gastos financieros relacionados con el inmueble alquilado.
• Tributos o tasas del inmueble alquilado como el IBI, la tasa de basuras, alcantarillado, etc.
• Seguros del inmueble alquilado de responsabilidad civil, robo, incendio, etc.
• Gastos de comunidad, limpieza de jardines, portería, etc, del inmueble alquilado.
• Suministros o servicios del inmueble alquilado a cargo del propietario.
• Amortización del inmueble y de los bienes mobiliarios cedidos conjuntamente con el inmueble.

Estos gastos, si tienen un carácter anual, trimestral o mensual superior al periodo de tiempo que el inmueble ha sido alquilado, se deben prorratear en función de los días o meses que el inmueble ha sido alquilado.

Existen otros gastos deducibles que comentare en otro post.

Para darte de alta de la ecotasa es necesario rellenar el modelo 017. Los datos que te piden en este modelo para dar de alta una nueva vivienda turística son los siguientes:

• Nombre comercial del establecimiento.
• Código del establecimiento (VT, DRIAT).
• Días de explotación anual (días en que la vivienda está disponible para ser alquilada).
• Dirección del establecimiento.
• Referencia Catastral.

En un mismo 017 se pueden dar de alta varios establecimientos turísticos. Una vez dado de alta, recibirá por correo ordinario el recibo de la ecotasa. Este recibo se debe liquidar entre el día 1 de mayo y el día 30 de junio del ejercicio siguiente. Es decir, el día 1 de mayo de 2018 empieza el plazo para liquidar la ecotasa del ejercicio 2017.

Si destino mi vivienda habitual al alquiler vacacional, esta deja de ser mi vivienda habitual y sólo puede volver a considerarse mi vivienda habitual si resido ininterrumpidamente más de tres años. Para la exención de la ganancia patrimonial tanto por la transmisión de la vivienda habitual en caso de mayores de 65 años como por la reinversión de la vivienda habitual, es requisito necesario que la vivienda transmitida sea la habitual. Es decir, es necesario haber vivido en ella ininterrumpidamente al menos tres años antes de la transmisión para tener derecho a la exención de la ganancia patrimonial. En el caso en que se destine una parte de la vivienda a alquiler vacacional y no han transcurrido más de tres años des del último arrendamiento, no se puede aplicar la exención a la parte proporcional de la ganancia patrimonial correspondiente a la parte de la vivienda que ha estado arrendada.

Hay dos sistemas para liquidar el impuesto sobre estancias turísticas (Ecotasa). El régimen en estimación directa consiste en pagar el impuesto recaudado y el régimen en estimación objetiva (módulos) consiste en pagar una cantidad fija anual en función al módulo que has elegido. Puedes consultar cómo se calcula el importe a pagar en el post de la semana pasada.

Mi recomendación es la estimación objetiva, en primer lugar, porque tiene unas obligaciones formales más reducidas y en segundo lugar, porque pagas una cantidad fija anual que te permite poder hacer previsiones de tus gastos. Además, siempre habrá una diferencia entre esta cantidad fija y la cantidad recaudada por la Ecotasa. Si se ha recaudado menos que esta cantidad fija, no puedes reclamar la diferencia, y si se ha recaudado más que esta cantidad fija, tampoco estas obligado a pagar esta diferencia. Es posible que haya años que salgas ganando y otros años que salgas perdiendo pero te habrás evitado las obligaciones formales del régimen de estimación directa que seguramente serán más costosas que la cantidad que hayas perdido.

Las obligaciones formales del régimen de módulos son:

• El alta con el modelo 017 antes de iniciar la actividad. Sólo se debe presentar una vez.
• Si un año hay modificaciones del alta inicial, se debe presentar otro modelo 017 con las modificaciones en el mes de enero del año en curso.
• Emitir justificante de pago de la Ecotasa al cliente cuando lo pida.
• Realizar el pago de la Ecotasa entre el día 1 de mayo y el día 30 de junio.

 

Para calcular el importe a pagar de la Ecotasa en el régimen de estimación objetiva (módulos) necesitamos saber: el número de plazas que tributan, el periodo anual de explotación y la tarifa aplicable.

Número de plazas que tributan. Debemos tener en cuenta que no tributan todas las plazas autorizadas ya que se supone que alguna de estas plazas serán ocupadas por menores de 16 años. La fórmula para calcular las plazas que tributan es:

Nº plazas autorizadas – [(Nº plazas autorizadas – 2) x 0,65]

Por ejemplo, en el caso de una vivienda con 6 plazas autorizadas, las plazas que tributan son 3,4 plazas.

Plazas que tributan= 6 – [(6 – 2) x 0,65] = 3,4 plazas

Periodo anual de explotación. El periodo anual de explotación no es el periodo que ha estado alquilada la vivienda, si no que hace referencia al número de días que durante el año, la vivienda está disponible para ser alquilada.

Nº PLAZAS OFERTADAS	Nº DÍAS ESTANCIA POR UNIDAD
Más de 305 días al año	98
Entre 214 y 305 días al año	92
Entre 123 y 213 días al año	88
Entre 63 y 122 días al año	77
Menos de 63 días al año	46

 

Tarifa. La tarifa aprobada para el año 2018 es de 2 euros.

En conclusión, que debería pagar una vivienda de 6 plazas que está disponible para ser alquilada durante 153 días al año durante el año 2018?

Nº de plazas que tributan x módulos x tarifa

Ecotasa 2018 = 3,4 x 88 x 2 = 598,40 €

La Ley 13/2017 de presupuestos generales de la CAIB para el año 2018 ha modificado la tarifa que pasa a ser de 2 € diarios y la bonificación para el año 2018 de la cuota tributaria para las estancias turísticas que se realicen en temporada baja será del 75%. Las tarifas son por día i por persona mayor de 16 años.

Temporada alta comprende del 1 de mayo al 31 de octubre.

Para estancias inferiores a 9 días: 2€/día.

Para estancias de 9 o más días: 1 €/día a partir del noveno día.

Temporada baja comprende del 1 de noviembre al 30 de abril.

Para estancias inferiores a 9 días: 0,50 €/día.

Para estancias de 9 o más días: 0,25 €/día a partir del noveno día.

Ejemplo: 4 adultos y 2 menores de 16 años realizan una estancia de 10 días en temporada alta.

Los menores de 16 años están exentos: 0 €

Adulto: (8 días x 2 €) + (2 días x 1 €) = 18 €/adulto

Total impuestos a cobrar: 18€ x 4 adults = 72 €.

En la declaración de la renta, hay 4 grandes bloques de rendimientos: del trabajo, del capital, de actividades económicas, y ganancias o pérdidas patrimoniales. El alquiler de una vivienda o de un local comercial se debe declarar como rendimientos del capital inmobiliario. ¿Y el alquiler vacacional? Si no se ofrecen servicios hoteleros, el alquiler vacacional se debe declarar como rendimientos de capital inmobiliario. En cambio, si se ofrecen servicios hoteleros como el servicio de comedor, servicio de limpieza o cambio de sábanas diario o con una periodicidad inferior a la estancia vacacional u otros servicios análogos a la industria hotelera, el alquiler se debe declarar como rendimientos de actividades económicas.

Todos los alquileres están sujetos a IVA según los artículos 4 y 5 de la Ley 37/1992 de IVA, da igual si és alquiler de vivienda habitual, alquiler de vivienda vacacional o alquiler de local comercial. Ahora bién, el artículo 20.1.23b de la Ley de IVA establece que el alquiler de vivienda está exento de IVA. En consecuencia, el alquiler de local comercial esta sujeto y no exento, y tributa al 21% de IVA. El alquiler de vivienda vacacional, en principio, está sujeto y exento. A no ser que se ofrezcan servicios hoteleros como el servicio de comedor, servicio de limpieza o cambio de sábanas diario o con una periodicidad inferior a la estancia vacacional, u otros servicios análogos a la industria hotelera. Tan solo uno de estos servicios hace que el alquiler de vivienda vacacional esté sujeto y no exento, y por tanto, debe tributar al 10%. Es igual si estos servicios los presta el propietario o la empresa gestora. No se considera que se presten servicios hoteleros si la limpieza se realiza antes de entrar y después de salir los turistas.

Sí, es incompatible la deducción por vivienda habitual y el alquiler de mi vivienda habitual. Porque con el arrendamiento de la vivienda habitual se incumple uno de los requisitos para aplicar la deducción por vivienda habitual que es vivir de manera efectiva y de carácter permanente durante como mínimo tres años.

Y si he alquilado mi vivienda habitual en julio y agosto de 2017, ¿ya no me puedo aplicar la deducción por vivienda habitual?

No es fácil dar una respuesta, pero lo voy a intentar:

Periodo de día 01/01/2017 a 30/06/2017. Suponemos que se adquirió la vivienda y se aplicaron deducciones por la adquisición de vivienda habitual antes del 2013, durante este periodo de 6 meses se puede aplicar la deducción por vivienda habitual, que es el 15% de les cantidades pagadas durante este periodo.

Periodo de día 01/07/2017 a 31/08/2017. No te puedes aplicar la deducción porque es incompatible. Pero al declarar el alquiler te puedes desgravar los intereses del préstamo que has pagado durante este periodo.

Periodo de día 01/09/2017 a 31/12/2017. Si tienes previsto alquilar tu vivienda habitual otra vez el año 2018, no te recomiendo que te apliques la deducción por vivienda habitual en este periodo. Ya que sólo se puede volver a aplicar si vives de manera efectiva y permanente durante 3 años más.