¿CÓMO SABER SI ALQUILAR UNA VIVIENDA ES RENTABLE?

Alquilar tu vivienda puede ser rentable o no. Para saber si alquilar es rentable o no, se debe calcular el coste del inmueble vacío y el rendimiento del inmueble cuando esta alquilado, y luego compararlos. Si el coste de tenerlo vacío es mayor que el rendimiento que le podemos sacar si lo alquilamos, entonces el alquiler es rentable. En cambio, si el coste de tenerlo vacío es menor al rendimiento que le podemos sacar si lo alquilamos, entonces el alquiler no es rentable.

¿Cómo calculamos el coste de tener el inmueble vacío?

Tener un inmueble vacío no quiere decir que no tengamos que afrontar gastos. Estos gastos son el coste de tener el inmueble vacío. En este caso, se supone que tendrás que pagar los servicios mínimos de electricidad y teléfono, las tasas de agua y basura, el seguro de hogar, los gastos de financiación, y los impuestos como el IBI. También en la declaración de renta, las segundas vivienda vacías tributan mediante imputaciones de renta que consisten en el 1,1% del valor catastral si el inmueble ha sido revisado o en el 2% del valor catastral si el inmueble no ha sido revisado. Una vez hemos calculado las imputaciones de renta, estas se multiplican por tu tipo medio y ya tienes el importe que te supone en el IRPF tener una vivienda vacía. Además, se debería también tener en cuenta el coste de desahuciar a un okupa.

¿Cómo calculamos el rendimiento de tener el inmueble alquilado?

El rendimiento de un inmueble alquilado es la diferencia entre los ingresos que obtenemos y los gastos que tenemos que afrontar. El rendimiento se puede calcular en términos anuales, en términos trimestrales, en términos mensuales, en este caso, mi recomendación es calcularlo en términos anuales, ya que  suele haber muchos gastos que son anuales. En un principio, los ingresos anuales son fáciles de calcular, el importe de la renta mensual por doce meses. La renta se debe corroborar con el precio de mercado del alquiler, es decir, si ofreces una vivienda superior al precio de mercado, vas a tener pocos inquilinos dispuestos a pagar ese precio, en cambio, si pones una renta inferior al precio de mercado, tendrás muchos inquilinos dónde elegir y a lo mejor no todos serán buenos. Mi recomendación es poner el precio de mercado o incluso un poco superior.

¿Cómo saber el precio de mercado?

Encontrar el precio de mercado de tu inmueble es tan sencillo como visitar las páginas web de alquileres tipo www.pisos.com, www.idealista.com, www.enalquiler.com, buscar inmuebles con las mismas características de tu inmueble y observar sus precios. El precio que más se repita, será el precio de mercado de ese inmueble. También puedes acudir a una inmobiliaria para que te asesore en el precio de mercado.

¿Y los costes de tener la vivienda alquilada?

El coste de alquilar una vivienda para uso permanente será muy parecido al coste de tener una vivienda vacía, es decir, seguirás pagando el IBI, los gastos de financiación y el seguro de hogar. Pero las tasas de agua y basura se pueden repercutir al inquilino, los servicios de teléfono y electricidad se cambiaran de titular, ahora será el inquilino. No se declaran las imputaciones de renta sino que se declara la diferencia entre los ingresos y los gastos, y sólo se declara el 40% ya que hay bonificación del 60%. También debes tener en cuenta el coste de deshauciar a un inquilino por impago. Según me comenta Antonia Capo Payeras, abogada, “el precio de un desahucio por impago de rentas puede variar dependiendo de los profesionales que intervengan en el procedimiento, debido a que cada profesional puede establecer libremente sus honorarios. Sin embargo, y aunque los honorarios pueden variar en función de las circunstancias concretas de cada caso, se puede establecer el coste medio de estos procedimientos en aproximadamente unos 700 o 800 euros incluyendo abogado y procurador.”

¿Cómo se puede pasar un inmueble de no ser rentable a ser rentable?

Un inmueble puede pasar de no ser rentable a ser rentable si, por una parte, incrementamos los ingresos, es decir, la renta mensual, o por otra parte, reducimos los gastos. Para el incremento de los ingresos, es necesario modificar el contrato, o bien, aplicar los incrementos previstos en él. Para reducir los gastos, es imprescindible encontrar un buen inquilino que cuide la vivienda como si fuera suya y además que sea un inquilino solvente. Si encontramos un inquilino así, mi recomendación es cuidarlo para que no se vaya y nos ahorraremos muchos gastos y preocupaciones.

¿Cómo podemos encontrar un buen inquilino?

Para saber si se trata de un buen inquilino, se puede, por una parte, pedir una recomendación de su antiguo casero, o por otra parte, pedir su contrato o la última nómina o consultar en las listas de morosos por si aparece.

¿Cómo puedo hechar a un inquilino que no me gusta?

En primer lugar, la diplomacia ante todo, puedes pedirle que abandone tu vivienda y explicarle para que necesitas la vivienda. Si aun así, te dice que no se quiere ir. Hay varias opciones: Si el contrato tiene una duración inferior a 3 años, el inquilino tiene derecho a quedarse al menos 3 años. Si ya han pasado estos 3 años y el contrato está a punto de finalizar, puedes notificarle que abandone la vivienda con el tiempo de antelación que establezca el contrato, y si no dice nada el contrato, la LAU establece un mes de antelación. Esta notificación se debe hacer por burofax o algún otro medio de prueba que certifique que ha recibido la notificación, no vale un whatsapp. Si necesitas la vivienda para ti o para un familiar próximo y ya hace más de un año que el inquilino habita en tu vivienda, debes notificar con 2 meses de antelación o el tiempo de antelación que establezca el contrato. Recuerda que en este caso, tu o tu familiar debe ocupar la vivienda antes de los 3 meses siguientes, después de que el inquilino desaloje la vivienda. Si no se realiza esta ocupación, salvo casos de fuerza mayor, el inquilino podrá optar, en el plazo de treinta días, entre disfrutar la de vivienda otros tres años con las mismas condiciones contractuales anteriores más una indemnización de los gastos de desalojo de la vivienda que le hubieran supuesto, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los 3 años.

Ahora ya sabes cómo calcular la rentabilidad de tu alquiler de vivienda. Hazlo y compáralo con el gasto de tu vivienda vacía. Si no haces nada, todo seguirá igual.

QUÉ ES EL MODELO 179? QUIÉN Y CUÁNDO SE DEBE PRESENTAR?

El modelo 179 es una declaración informativa de las cesiones de uso de viviendas con fines turísticos. Los obligados a presentar esta declaración son las personas y entidades que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos situadas en territorio español, y deberán presentar periódicamente esta declaración informativa de las cesiones de uso en las que intermedien. Se entiende por cesión de uso de viviendas con fines turísticos la cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, cualquiera que sea el canal a través del cual se comercialice o promocione y realizada con finalidad gratuita u onerosa. En todo caso quedan excluidos de este concepto:

  1. Los arrendamientos de vivienda constituidos según la LAU;
  2. Los alojamientos turísticos que se rigen por su normativa específica (Hoteles, pensiones, albergues)
  3. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
  4. Los usos y contratos del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos,  salvo aquellas cesiones a las que se refiere la letra e) de este artículo. Es decir, están excluidos:
  • El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
  • El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
  • Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, la finalidad primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio.
  • El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas.

En el modelo 179, tendrán la consideración de intermediarios todas las personas o entidades que presten el servicio de intermediación entre cedente y cesionario del uso a que se refiere el apartado anterior, ya sea a título oneroso o gratuito. En particular, tendrán dicha consideración las personas o entidades que, constituidas como plataformas colaborativas, intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos y tengan la consideración de prestador de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico, con independencia de que presten o no el servicio subyacente objeto de intermediación o de que se impongan condiciones a los cedentes o cesionarios tales como precio, seguros, plazos u otras condiciones contractuales.

Esta declaración informativa contendrá los siguientes datos con carácter obligatorio:

      • Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias. En el caso de que haya varios titulares, se deben informar de los titulares, y en el caso en que el titular no coincida con el cedente, se debe informar el titular y el cedente
      • Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada.
      • Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
      • Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.
      • Fecha de inicio de la cesión.

 Con carácter opcional:

        • Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda.
        • Fecha de intermediación en la operación.
        • Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).

El plazo de este modelo es trimestral, comprendiendo las operaciones de cesión realizadas en cada trimestre natural, debiendo declararse hasta el último día del mes natural siguiente a la finalización del correspondiente trimestre:

Primer trimestre: del 1 al 30 de abril

Segundo trimestre: del 1 al 31 de julio

Tercer trimestre: del 1 al 31 de octubre

Cuarto trimestre: del 1 al 31 de enero

No obstante, y con carácter excepcional, la declaración correspondiente al ejercicio 2018 tendrá carácter anual, debiendo presentarse entre el 1 y 31 de enero de 2019.

¿QUÉ REQUISITOS MÍNIMOS DEBEN CUMPLIR LAS VIVIENDAS VACACIONALES SEGÚN LA LEY TURÍSTICA DE BALEARES?

En primer lugar, las viviendas vacacionales deben cumplir los requisitos del annexo 6 del Decreto-Ley 20/2015 que establece unos requisitos indispensables y unos requisitos evaluables. Estos requisitos evaluables deben sumar al menos 70 puntos. En el caso de que se cumplan los requisitos indispensables pero sólo se llegue a una puntuación entre 50 y 70 puntos en los requisitos evaluables, se podrá obtener una acreditación provisional de 6 meses con la obligación, pasado este plazo, de conseguir al menos 75 de los puntos evaluables.
A parte de estos requisitos, las empresas comercializadoras de estancias turísticas deberán disponer de una póliza de seguros por un importe mínimo de 300.000 euros y una fianza de 600 euros por siniestro, que cubra la responsabilidad civil por daños corporales y materiales que puedan sufrir los usuarios de las viviendas durante la estancia.

¿QUÉ INFRACCIONES PREVÉ LA LEY TURÍSTICA?

Las infracciones administrativas en materia de turismo se clasifican en leves, graves y muy graves. Los responsables de estas infracciones son las personas físicas y jurídicas, públicas o privadas, que incurran en las acciones u omisiones tipificadas en la ley. Estas infracciones prescriben en los siguientes plazos: las infracciones muy graves, a los 3 años, las infracciones graves, a los 2 años y las leves, al año.

Las infracciones calificadas como leves serán sancionadas con una multa de hasta 4.000 euros. Las infracciones calificadas como graves serán sancionadas con una multa de 4.001 a 40.000 euros y como sanción accesoria se podrá interponer la suspensión temporal de la actividad de la empresa o la clausura temporal del establecimiento. Las infracciones calificadas como muy graves seran sancionadas con una multa de 40.001 a 400.000 euros. Como sanciones accesorias se podrán imponer: la suspensión temporal de la actividad de la empresa, la revocación de la habilitación otorgada por la administración turística o la pérdida de los efectos de la declaración responsable de inicio de la actividad turística o la clausura temporal o definitiva del establecimiento.

¿SE PUEDEN ALQUILAR HABITACIONES CON LA LEY DE TURISMO DE LAS ISLAS BALEARES?

El alquiler de habitaciones no se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que se regula con el Código Civil, por eso, es muy importante realizar un contrato completo ya que el Código Civil regula aspectos muy básicos, y a falta de legislación, prevalece el contrato de alquiler.

No obstante, la Ley de turismo de las Islas Baleares, no permite el alquiler de habitaciones a turistas. Más concretamente, el artículo 50 en su apartado 15, establece que no se pueden formalizar contratos por habitaciones ni que coincidan en la misma vivienda inquilinos que hayan formalizado diferentes contratos.

Por tanto, si se quiere alquilar a turistas siguiendo la Ley de turismo, se debe ceder la totalidad de la vivienda.

QUÉ DOCUMENTOS SON NECESARIOS PARA SOLICITAR LA ADQUISICIÓN DE PLAZAS TURÍSTICAS?

Los documentos necesarios para solicitar la adquisición de plazas turísticas, a parte de la solicitud correcta, debidamente rellenada y por duplicado, son:

– Cédula de Habitabilidad y fotocopia. Porqué debes de adquirir el número de plazas que establece la cédula, ni más ni menos.

– Certificado de zona apta del ayuntamiento y fotocopia. Porqué debes de demostrar que la vivienda se encuentra en zona apta.

– Domiciliación bancaria, firmada por triplicado, por donde quieras que te carguen el importe a pagar de las plazas.

El plazo para emitir el certificado de adquisición de plazas actualmente es aproximadamente de un mes de espera.

¿QUÉ OBLIGACIONES TIENE EL PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA TURÍSTICA?

Las obligaciones generales de los propietarios que comercializan una vivienda turística, según el artículo 19 de la ley de turismo de baleares, son:

– Presentar ante la administración turística competente las declaraciones o comunicaciones y facilitar la información y la documentación que sea exigible, en virtud de lo dispuesto en esta ley u otras normas, para el desarrollo de su actividad.

– Mantener vigentes y actualizados los seguros de responsabilidad civil, las fianzas y otras garantías equivalentes, a los que les obliga la normativa que les es de aplicación.

– Exhibir en un lugar de fácil visibilidad los diferentes distintivos acreditativos de clasificación, categoría y especialización del establecimiento, así como los distintivos de calidad, aforo y cualquier otra información referida al ejercicio de la actividad, conforme a lo establecido por la normativa correspondiente.

– Ofrecer un producto adecuado a los objetivos y a las finalidades de la ley.

– Hacer públicos los precios finales completos de todos los servicios que ofrezcan, incluidos los impuestos, desglosando, en su caso, el importe de los incrementos o descuentos que sean aplicables a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan al turista o usuario de los servicios turísticos.

– Expedir factura desglosada de los servicios prestados, de acuerdo con los precios pactados o convenidos.

– Cuidar del buen funcionamiento de los servicios y del mantenimiento correcto de las instalaciones y los equipamientos de los establecimientos mediante un seguimiento técnico periódico, e informar a los usuarios de los servicios turísticos de cualquier riesgo previsible que pudiera derivarse de la prestación de los servicios o del uso de las instalaciones, así como de las medidas de seguridad adoptadas.

– Velar por la seguridad, la tranquilidad, la comodidad y la intimidad de los usuarios de los servicios turísticos, garantizando un trato amable, cortés y respetuoso del personal empleado en la empresa.

– Permitir el acceso libre y la permanencia a los usuarios de los servicios turísticos, sin más restricciones que las que vengan establecidas por el sometimiento a la ley, a las prescripciones específicas que regulen la actividad y, en su caso, al reglamento de régimen interior que establezcan estas mismas empresas. Este reglamento no podrá contener preceptos discriminatorios por razón de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social, excepto en aquellos casos en que el fin perseguido sea el de especialización del establecimiento.

– Tener a disposición de los usuarios de los servicios turísticos las hojas de quejas y reclamaciones oficiales y facilitárselas.

– Prestar los servicios de acuerdo con la categoría del establecimiento y con lo dispuesto reglamentariamente.

– Colaborar en la preservación del medio ambiente en el marco de sus políticas de responsabilidad empresarial.

– Velar por que las personas alojadas, tanto si es en establecimientos de alojamiento como en viviendas objeto de comercialización turística, estén informadas por escrito y respeten las normas básicas de convivencia. Y asimismo, estén informadas por escrito y respeten los detalles y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes determinados en las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios en casos de viviendas sometidas a propiedad horizontal, de manera que no se produzcan perjuicios o molestias al resto de personas alojadas o al vecindario. En este último caso las personas alojadas tienen que firmar la recepción de esta información. También en el caso de la comercialización turística de estancias en viviendas, se tiene que informar al inicio de la estancia del número de inscripción turística de la vivienda.

– En el caso de las estancias turísticas en viviendas, incorporar y hacer público de forma permanente en el canal de oferta turística el número de inscripción turística de la vivienda.

¿CUÁNTAS MODALIDADES DE VIVIENDA HAY EN LA NORMATIVA TURISTICA?

Hay cuatro modalidades vivienda a la hora de tramitar la licencia turística:
– La modalidad de edificio unifamiliar explotado 365 días.
– La modalidad de edificio unifamiliar explotado 60 días (vivienda principal).
– La modalidad de edificio plurifamiliar explotado 365 días.
– La modalidad de edificio plurifamiliar explotado 60 días (vivienda principal).

En esta tabla se observa el precio de la licencia turística por plaza de cada modalidad.

Días/Tipo de Vivienda Vivienda Unifamiliar Vivienda Plurifamiliar
​365 días ​3.500 €/plaza ​875 €/plaza
​60 días ​291,67 €/plaza ​291,67 €/plaza

En la primera modalidad de edificio unifamiliar explotado 365 días se compra la plaza de forma permanente, en los otros casos, se compra la explotación para 5 años. En el caso de las diferentes modalidades de edificio plurifamiliar, se debe justificar que la comunidad de propietarios permite el alquiler turístico, en consecuencia, a la hora de presentar la DRIAT se deben adjuntar los estatutos o el acuerdo de la junta de propietarios en que se permite la comercialización turística. En el caso de vivienda principal, se debe justificar que se trata de la vivienda habitual mediante el correspodiente certificado de empadronamiento.

QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR TU VIVIENDA PARA PODER PEDIR LA LICENCIA TURÍSTICA?

Antes de presentar la Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) es necesario saber si cumples los requisitos para poder pedirla. Estos requisitos son:
– La vivienda debe tener una antigüedad mínima de 5 años de uso residencial.
– La vivienda debe disponer de cédula de habitabilidad o documento análogo.
– La vivienda debe disponer de un cuarto de baño para cada 4 plazas.
– La vivienda debe disponer de certificado energético (C si es de antes 2007 o B si es posterior a 2007).
– La vivienda debe disponer de un contador de agua individual.
– La vivienda no debe de haber estado sometida al régimen de protección oficial.
– El propietario de la vivienda no debe de haber cometido ninguna infracción urbanística.
-El propietario de la vivienda debe contratar un seguro de responsabilidad civil de al menos 300.000 euros con una fianza máxima de 600 euros por sinistro.
– La vivienda debe de tener una puntuación mínima de calidad según el anexo 6 del Decreto 20/2015.
– El propietario debe tener 2 o menos viviendas con licencia turística.
– La comunidad de propietarios debe permitir la comercialización turística.
Si cumples con todos los requisitos puedes solicitar la licencia turística. Los siguientes pasos son:
– Pedir el certificado al ayuntamiento de zona apta.
– Adquirir el nombre de plazas turísticas en función de la cédula.
– Presentar la declaración responsable de inicio de actividad turística.

QUÉ DOCUMENTOS SE DEBEN ADJUNTAR AL DRIAT (DECLARACIÓN RESPONSABLE DE INICIO DE LA ACTIVIDAD TURÍSTICA)?

Antes de presentar el DRIAT, es conveniente saber el tipo de vivienda que se quiere comercializar y si cumple con los requisitos. Hay viviendas en edificios unifamiliares (ETV), viviendas en edificios plurifamiliares (ETVPL) y viviendas principales (ETV60).
Los documentos que se acompañaran con el DRIAT de una vivienda en edificio unifamiliar (ETV) son:
– Fotocopia del DNI o NIE.
– Justificante de pago de la tasa correspodiente.
– Anexo 6 del Decreto 20/2015 indicando que se cumplen los requisitos mínimos de calidad.
– Certificado del ayuntamiento de zona apta y del tipo de modalidad elegida.
– Justificante de la adquisición de plazas.
En el caso de una vivienda en edificio plurifamiliar (ETVPL), a parte de los documentos anteriores, se debe adjuntar una autorización del resto de propietarios para comercializar turísticamente la vivienda.
En el caso de una vivienda principal (ETV60), se deben aportar los mismos documentos de una ETV o ETVPL, según el tipo de vivienda principal, y además el certificado de empadronamiento del propietario que también será el comercializador.
En principio no se debe adjuntar pero se debería tener a disposición de la autoridad turística en caso de revisión:
– Célula de habitabilidad. Sera necesaria presentarla para adquirir las plazas turísticas.
– Certificado energético F en caso de una vivienda anterior a 31/12/2007 o D en el caso de una vivienda posterior a 01/01/2008.