En caso de subarrendamiento, el explotador de una vivienda turística, puede tributar de dos formas dependiendo si ofrece servicios hoteleros o no. Se consideran servicios hoteleros, los servicios de comedor, la limpieza y el cambio de sábanas durante la estancia turística u otros servicios análogos a la industria hotelera. No se consideran servicios hoteleros, la limpieza y cambio de sábanas antes de la entrada del turista y después de la salida del turista.

Si ofrece servicios hoteleros, el explotador de una vivienda turística, debe darse de alta como autónomo en la seguridad social, debe presentar el modelo 036 en Hacienda, el alquiler tributa al 10% de IVA, en consecuencia, debe presentar la declaración IVA cada trimestre y también, el pago a cuenta del IRPF (modelo 130). En la declaración de la renta, el explotador de la vivienda turística debe tributar los rendimientos como rendimientos de actividad económica.

Si no ofrece servicios hoteleros, el explotador de una vivienda turística no hace falta darse de alta como autónomo en la seguridad social, ni tributar al 10% de IVA, ni presentar las declaraciones trimestrales. En la declaración de la renta, el explotador de la vivienda turística debe tributar los rendimientos como rendimientos de capital mobiliario.

En ambos casos, se pueden deducir de los ingresos, todos aquellos gastos relacionados con el alquiler turístico siempre que disponga de factura a su nombre y justificante de pago. No se puede deducir la amortización, ni el recibo de contribución (IBI), ni cualquier otro gasto que este a nombre del propietario.

Es importante que propietario y explotador firmen un contrato de cesión de la vivienda, tanto si la cesión es gratuita como si la cesión es a cambio de una renta. Si la cesión es gratuita, es aconsejable que se firme ante notario para dar credibilidad ante una posible inspección. En este caso, en la declaración de la renta, el propietario deberá declarar las imputaciones de renta de dicha vivienda. En cambio, si la cesión es a cambio de una renta, dicha cesión está sujeta al 21% IVA, por tanto, el propietario deberá darse de alta en Hacienda y presentar las declaraciones trimestrales. Además, en la declaración de la renta, estos rendimientos tributaran como rendimientos de capital inmobiliario.

Los contenidos de esta página son de carácter general y tienen finalidad meramente informativa para facilitar el cumplimiento de la normativa aplicable a la actividad turística vacacional por parte de sus usuarios, sin constituir en modo alguno la prestación de un servicio de asesoramiento legal de ningún tipo, por lo que dicha información resulta insuficiente para la toma de decisiones personales o empresariales por parte del usuario. En consecuencia, se recomienda que los usuarios de la presente página web se pongan en contacto con los órganos competentes y/o los profesionales que correspondan para resolver cuantas dudas y cuestiones puedan surgirles sobre la actividad turística vacacional con carácter previo a su inicio.

Depende, es necesario hacer números. Aunque el alquiler turístico es muy lucrativo, se deben tener en cuenta todos los gastos para poder afirmar que es más rentable. Es decir, la rentabilidad del alquiler turístico depende del precio del alquiler, el número de reservas y los gastos, en cambio, la rentabilidad del alquiler de larga temporada, es más fácil de calcular ya que depende sólo del precio del alquiler y de los gastos que son bastantes inferiores a los gastos del alquiler turístico.

Vamos por partes, en cuanto al alquiler de larga temporada, los ingresos anuales se calculan multiplicando la renta mensual por 12 meses. Y los gastos que pueda tener un alquiler de larga temporada como por ejemplo el agua, la basura y la electricidad se suelen repercutir al inquilino, por tanto, sólo hace falta tener en cuenta el IBI y el impuesto sobre la renta. En este caso, en el impuesto sobre la renta, sólo tributa el 40% del rendimiento neto que se debe multiplicar por el tipo medio para obtener el importe a pagar.

En cambio, en el alquiler turístico, los ingresos y los gastos son más difíciles de calcular. En cuanto a los ingresos, si aplicas revenue management que consiste, a grandes rasgos, en poner el precio en función de la demanda, los precios pueden ser distintos cada día, incluso durante el mismo día. Las reservas son inciertas en comparación con el alquiler de larga temporada. Por tanto, es imprescindible trabajar con previsiones de ingresos para que el alquiler turístico sea rentable.

En cuanto a los gastos, es necesario conocer y calcular todos los gastos que se pueden dividir en cuatro grandes grupos: los gastos en suministros, los gastos en publicidad, los gastos de mantenimiento y los gastos legales. Los gastos en suministros hacen referencia a los suministros que tenemos contratados para nuestra vivienda como el agua, la basura, el gas o gasoil, la electricidad, el teléfono e internet, etc. En cuanto a los gastos en publicidad, se incluyen las comisiones pagadas a las plataformas y a las inmobiliarias, como la inversión realizada en unas buenas fotografías profesionales, vídeo o en un decorador de interiores. Entre los gastos de mantenimiento, se encuentran las pequeñas reparaciones de electricidad o fontanería, la limpieza de la vivienda y de la piscina, la jardinería y la lavandería. Y finalmente, se consideran gastos legales, aquellos gastos necesarios para obtener la licencia turística y el pago de impuestos como la ecotasa y el impuesto de la renta. En el impuesto de la renta, el alquiler turístico tributa por el 100% del rendimiento neto ya que no existe ninguna bonificación.

Además de lo anteriormente mencionado, la rentabilidad de un alquiler depende de otros factores como el tipo de vivienda y sus características, el tiempo que le puedas dedicar, tus conocimientos en la gestión del alquiler, y la legislación y los aspectos fiscales.

En cuanto a tipo de vivienda y sus características, en general, el alquiler de una vivienda unifamiliar suele ser más rentable que una vivienda plurifamiliar ya que se puede exigir un precio más alto. Y si la vivienda dispone de piscina, suele ser más rentable el alquiler turístico.

En cuanto al tiempo que le puedas dedicar, si no dispones de demasiado tiempo, es mejor el alquiler de larga temporada ya que sólo deberás emitir un recibo cada mes y resolver algún problema puntual. En cambio, si no dispones tiempo y tienes que subcontratar la limpieza, la gestión de reservas, las entradas y salidas, etc, muy probablemente se va a mermar la rentabilidad del alquiler turístico.

En cuanto a tus conocimientos en la gestión, en el caso del alquiler de larga temporada, la gestión es más sencilla ya que tus obligaciones serán puntuales, por ejemplo, en el momento de entregar las llaves se debe firmar el contrato de alquiler y pedir una fianza que se debe ingresar en el IBAVI, y una vez al mes, entregar un recibo o factura de la mensualidad. Y si el cobro se realiza por el banco, simplemente comprobar que se ha cobrado. También es recomendable hacer una previsión de ingresos y gastos que también será sencilla. En cambio, en el caso de alquiler vacacional, la ventaja es que se cobra por adelantado, es decir, antes de entrar a la vivienda. Pero la gestión lleva trabajo, es decir, a la entrada, debes hacer firmar un contrato de alquiler turístico, cobrar la ecotasa, explicar cómo funciona la vivienda, dónde están los extintores y el botiquín, pedir que te rellenen la encuesta de satisfacción, explicar que hay hojas de reclamación, fotografiar los pasaportes o carnets de los inquilinos para comunicárselo a la policía nacional o a la guardia civil.

Y finalmente, en cuanto a la legislación y aspectos fiscales. Los alquileres de larga temporada están regulados por la ley de arrendamientos urbanos (LAU) y los alquileres vacacionales en baleares están regulados por la ley de turismo de las islas baleares, el Decreto 20/2015, la ley de comercialización de estancias turísticas en las islas baleares y los Planes de intervención en los ámbitos turísticos (PIAT) de cada isla. En ambos arrendamientos se exige tener cédula de habitabilidad y certificado energético, ahora bien, el PIAT de Mallorca exige que el certificado energético para de la vivienda que se quiera comercializar turísticamente debe ser como mínimo el C si la construcción es anterior al 2006 y del B si es posterior a ese año (dispones hasta agosto 2020 para cumplir este requisito, ahora mismo con el certificado F, si la construcción es anterior a 2006, o el D, si la construcción posterior, te conceden la licencia). Además, según la legislación balear, para poder alquilar una vivienda por periodos de un mes o inferiores se debe presentar una Declaración Responsable de Inicio de Actividad (DRIAT), en cambio, para alquilar de forma permanente no es necesario ninguna licencia pero si es necesario darse de alta de arrendadores en Hacienda. Ambos arrendamientos están exentos de IVA según el artículo 20.1.23B, sin embargo, si con el alquiler turístico se ofrecen servicios hoteleros, es decir, cambio de sábanas, limpieza o servicios de comedor diariamente o por periodos inferiores a la estancia turística, el alquiler turístico está sujeto al 10% de IVA. En ambos alquileres no es necesario darse de alta como autónomo, a no ser que se presten servicios hoteleros. En cuanto al IRPF, el rendimiento del alquiler de una vivienda permanente tiene una bonificación del 60%, es decir, sólo tributa el 40% del rendimiento, en cambio, el rendimiento del alquiler vacacional tributa al 100%. Además, los gastos deducibles, si tienen un carácter anual, trimestral o mensual superior al periodo de tiempo que el inmueble ha sido alquilado, se deben prorratear en función de los días o meses que el inmueble ha sido alquilado. Por tanto, en el alquiler de larga temporada, si ha estado alquilado todo el año, se podrá deducir íntegramente todos los gastos, en cambio, en el alquiler vacacional se deberán prorratear. Los gastos deducibles que no se prorratean son: los gastos de conservación y reparación (pintura, fontanería, electricidad), los gastos de publicidad (comisiones pagadas a plataformas o inmobiliarias, etc) y los gastos de formalización del arrendamiento (contratos, recibos, gestoría). Y finalmente comentar que los alquileres turísticos están sujetos a la Ecotasa de Baleares.

Hay cuatro factores que pueden incrementar o reducir las reservas de una vivienda turística. Estos factores son: las características de la vivienda, las fotografías de esta vivienda, la flexibilidad en las condiciones, y el precio.

En primer lugar, las características de la vivienda se deben de adaptar a los deseos de tu inquilino ideal. Invertir en un decorador de interiores (home staging) puede incrementar las reservas. Pero también hay otras acciones que puedes realizar como por ejemplo elaborar una encuesta para que tu inquilino valore tu vivienda y así saber cómo la puedes mejorar. O simplemente, con preguntarle lo que menos le ha gustado o lo que ha echado en falta.

En segundo lugar, las fotografías de la vivienda son muy importantes ya que, igual que la gente come con la vista, la gente también reserva con la vista. Invertir en unas fotografías profesionales es una muy buena decisión para incrementar las reservas. I no sólo fotografías, también realizar videos profesionales de la vivienda. Tanto las fotografías como los videos, deben sugerir experiencias agradables y deseadas para el inquilino ideal.

En tercer lugar, la flexibilidad en las condiciones, es decir, la flexibilidad en los días de entrada o en los mínimos de noches en cada estancia, hacen que las reservas se incrementen. Cuanto más flexibilidad, más reservas. Si te interesa que reserven más días, mi consejo es que les des incentivos para que lo hagan y lo puedes hacer mediante regalos o descuentos. Siempre recomiendo regalos pero si quieres hacer descuentos, debes tener muy claro el coste de cada estancia.

Y finalmente, las reservas dependen del precio. Hay muchas formas de determinar el precio pero yo te recomiendo que te descargues mi guía gratuita de cómo poner el precio correcto al tu alquiler vacacional en cuatro pasos.

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El coste de una licencia turística para una vivienda vacacional depende por una parte de la vivienda que se desea comercializar, y por otra parte, de los trámites burocráticos para conseguir esta licencia.

En primer lugar, es necesario que la vivienda cumpla los requisitos indispensables de l’annexo 6 del Decreto 20/2015. Entre ellos, hay el seguro de responsabilidad civil de 300.000 euros con una fianza de 600 euros por siniestro que puede valer alrededor de unos 300 euros anuales, dependiendo de la aseguradora. Entre los requisitos indispensables de carácter general que no suelen disponer las viviendas hay los extintores de revisión periódica (30 euros) y el botiquín (20 euros). Entre los requisitos indispensables de la cocina, hay la tetera (a partir de 20 euros), los cubos de basura para facilitar el reciclaje (a partir de 60 euros), entre otros. Después, hay los requisitos evaluables, los cuales deben sumar 70 puntos. Entre los requisitos generales, hay la barbacoa(a partir de 40 euros), la puerta de seguridad (a partir de 500 euros), la alarma anti intrusión (a partir de 200 euros la instalación más unos 30 euros mensuales pero depende de cada vivienda), teléfono y conexión a internet (a partir de 40 euros mensuales), secadora (a partir de 250 euros), aparato de música/radio (a partir de 35 euros), entre otros. En los requisitos evaluables del comedor, hay la televisión por satélite (a partir de 100 euros), el reproductor de DVD (a partir de 35 euros), la trona para niños pequeños (a partir 20 €). Entre los requisitos evaluables del baño, hay la mampara (a partir de 300 euros), el secador de pelo (a partir de 20 euros), el espejo de aumento (a partir de 10 euros) y los detalles de perfumería (a partir 10 euros). Entre los requisitos evaluables de la cocina, hay la cafetera eléctrica (a partir de 25 euros), el lavavajillas (a partir de 300 euros), el exprimidor eléctrico (a partir 20 euros), la licuadora (a partir de 30 euros), la tostadora (a partir de 15 euros), la batidora (a partir de 20 euros).

En segundo lugar, la vivienda debe disponer de un certificado energético con una cualificación C si la construcción es de antes del año 2007, o B, si la construcción es posterior al año 2006. El precio del certificado energético es a partir de 300 euros. I después, debes tener en cuenta que si no llega a esta cualificación, se deberán realizar obras de mejora. Lo que se evalúa a la hora de obtener una buena cualificación es: en primer lugar, si la vivienda está bien aislada, es decir, si a las paredes y al techo se le ha aplicado un buen aislamiento, en segundo lugar, si dispone de aparatos de aire acondicionado modernos i eficientes, en tercer lugar, si dispone de placas solares para calentar el agua, i también, si dispone de calefacción ecológica, como per ejemplo una caldera de pellets.  Un aire acondicionado eficiente en el mercado lo puedes encontrar a partir de 900 euros, una placa solar a partir de 700 euros aunque debes añadir la mano de obra de instalación y una caldera de pellets a partir de 3.000 euros.

Una vez tenemos la vivienda lista que cumple todos los requisitos, comenzamos con los costes de los trámites burocráticos. Para tramitar la licencia turística necesitas certificado de zona apta que expide el ayuntamiento (unos 75 euros aunque depende de cada ayuntamiento). En segundo lugar, la adquisición de plazas, para una vivienda unifamiliar y comercializada todo el año (3.500 euros por plaza), para una vivienda plurifamiliar y comercializada todo el año (875 euros por plaza), y para una vivienda comercializada 2 meses al año (291,67 euros por plaza). Y cuando crees que ya está todo pagado, después, debes pagar la tasa, modelo 046 (370 euros).

En conclusión, poner la casa a punto para alquilar turísticamente, puede suponer una inversión de unos 10.000 euros más la compra de les plazas 21.000 euros (vivienda unifamiliar de 6 places para todo el año). ¿Es rentable sacarse la licencia turística en estos momentos?

Los impuestos a pagar cada año, tanto si alquilas tu vivienda como si no, son el recibo de contribución (IBI), la tasa de agua, basura, alcantarillado, etc. También es posible que la tasa de basura o agua, si se trata de una vivienda vacacional o un local comercial, y esta alquilado, sea mayor que si está vacío. Pero si esta alquilado, aunque pagues más impuestos, se los puedes repercutir al inquilino.

En el caso de la declaración de la renta (IRPF), si tu segunda vivienda no está alquilada, se debe calcular una imputación de renta que consiste en el 1,1% del valor catastral si este ha sido revisado en los últimos 10 años o en el 2% del valor catastral si no ha sido revisado. A esta imputación de la renta, le aplicas tu tipo medio y ya tienes calculado el importe de los impuestos que tienes que pagar por tener tu vivienda vacía.

Si la vivienda esta alquilada, en la declaración de la renta se debe calcular el rendimiento obtenido que consiste en la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles. Los ingresos se deben declarar todos y los gastos deducibles se pueden dividir en dos tipos: los gastos fijos y los gastos necesarios para poder alquilar, es decir, que varían en función de si el inmueble ha estado alquilado más o menos días o meses al año.

Cuando hablo de gastos fijos de la vivienda me refiero a los gastos que supone tener una vivienda tanto si está vacía como si esta alquilada. En primer lugar, los intereses y demás gastos de financiación de préstamos invertidos para la adquisición o rehabilitación de la vivienda o de bienes cedidos con la misma. En segundo lugar, los impuestos o recargos no estatales como pueden ser el recibo de contribución (IBI), la tasa de basura, agua, alumbrado, alcantarillado, etc. correspondiente al inmueble alquilado y que no tengan carácter sancionador. Por ejemplo, una multa urbanística no sería deducible. En tercer lugar, las primas de contratos de seguro de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales sobre la vivienda alquilada. En cuarto lugar, las cantidades devengadas por terceros como los gastos de comunidad, limpieza de jardines, vigilancia y portería. Y finalmente, la amortización tanto del inmueble como de los bienes muebles cedidos conjuntamente con el inmueble. La amortización del inmueble se calcula aplicando el 3% al mayor de los siguientes valores: el valor catastral de construcción, que es el valor catastral excluido el valor catastral del suelo, y el coste de adquisición satisfecho. El coste de adquisición satisfecho incluye el importe pagado por el inmueble más los gastos y tributos inherentes a la adquisición como son los gastos de notaría, registro, el impuesto de transmisiones patrimoniales, y los gastos de agencia, sin incluir la parte del valor del suelo. En el caso de adquisición del inmueble por herencia, el coste de adquisición satisfecho será la parte que corresponde a la construcción del impuesto sobre sucesiones y donaciones, los gastos de notaría y registro más las inversiones y mejoras efectuadas. Es muy importante conservar las facturas y justificantes de pago de estas inversiones. En cuanto a los bienes muebles cedidos conjuntamente serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un periodo de tiempo superior a un año. Las instalaciones, mobiliario y enseres se amortizaran a razón de un 10% anual. Estos gastos fijos se deben prorratear en función de los días que ha estado alquilado el inmueble.

Por otra parte, los gastos que no se prorratean son los gastos variables, es decir, los gastos necesarios para poder generar ingresos derivados del alquiler del inmueble. Estos gastos son: los gastos de reparación y conservación, los gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento y los gastos de defensa de carácter jurídico, los gastos de publicidad del inmueble, las cantidades destinadas a servicios y suministros como la electricidad, teléfono, internet, gas si estos servicios se incluyen en el arrendamiento. Más concretamente, se consideran gastos de conservación y reparación, por una parte, aquellos gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales como los gastos de pintar el inmueble, pequeñas reparaciones de electricidad y fontanería, y por otra parte, la sustitución de elementos como las instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc. No son deducibles por este concepto las inversiones en obras de ampliación o mejora. Estas inversiones de deducirán vía amortización.

Existe un importe máximo a deducir por los intereses y demás gastos de formalización y por los gastos de reparación y conservación, es decir, el importe por estos conceptos no podrá exceder el importe de los ingresos obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

Entre los gastos no prorrateables se encuentran los saldos de dudoso cobro, es decir, son deducibles los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Queda justificada cuando concurran alguna de los siguientes supuestos: en primer lugar, que el deudor se haye en situación de concurso, y en segundo lugar, que entre la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y la finalización del periodo impositivo (31 de diciembre) hubiese transcurrido más de seis meses y no se hubiese procedido a una renovación de crédito. Cuando un saldo de dudoso cobro fuese cobrado posteriormente, se incluirá como ingreso en el ejercicio en que se produzca el cobro.

Bajo ningún concepto serán deducibles los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente. Esto se refiere a las indemnizaciones. Es decir, si pagas una indemnización, esta no es deducible, y si cobras una indemnización, en principio, no se debe declarar.

Cuando el alquiler del inmueble se destine a cubrir una necesidad de vivienda permanente, el rendimiento neto, calculado por la diferencia entre la totalidad de los ingresos y los gastos deducibles, se podrá aplicar una reducción del 60% cualquiera que sea la edad del arrendatario. Esta reducción sólo resultara aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente. El propietario de un inmueble alquilado que sea susceptible de ser utilizado como vivienda puede aplicar esta reducción sobre el rendimiento neto del alquiler, siendo el arrendatario una empresa, siempre que quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda permanente de determinadas personas físicas.

Una vez aplicada esta reducción del 60% si procede, se puede aplicar otra reducción del 30% para rendimientos generados en un periodo superior a 2 años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. En ambos supuestos, los rendimientos obtenidos se deben imputar en un único periodo impositivo. La ley establece como rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo los siguientes: en primer lugar, los importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio, en segundo lugar, las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble, y finalmente, los importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio. Esta reducción del 30% no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales. En caso de obtener varios rendimientos irregulares y que la reducción del 30% supere el límite de 300.000 euros, la reducción máxima se distribuirá proporcionalmente entre los distintos rendimientos.

En el caso en el que se alquile el inmueble a un familiar hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total mínimo no podrá ser inferior a la atribución de renta en caso de vivienda vacía. Es decir, el 1,1% del valor catastral si ha sido revisado en los últimos 10 años o el 2% del valor catastral si no ha sido revisado. En el caso en que a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre), el inmueble carezca de valor catastral o dicho valor no haya sido notificado a su titular, el rendimiento mínimo computable en caso de parentesco será el 1,1% sobre el 50% del mayor valor de los siguientes valores: por una parte, el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o por otra parte, el precio o valor de adquisición.

Ahora que tienes calculado el rendimiento neto es la hora de saber cuánto IRPF vas a pagar por este alquiler. Si sumamos los rendimientos del trabajo, los rendimientos del arrendamiento y las pérdidas y ganancias patrimoniales, obtenemos la base imponible general. A esta base imponible general se le deben restar una serie de reducciones para llegar a la base liquidable general. Para simplificar los cálculos, suponemos que estas reducciones son cero, por tanto, la base imponible general es igual a la base liquidable general. Para calcular la cuota a pagar se debe aplicar la escala de gravamen general estatal y autonómica a esta base liquidable general. También se debe aplicar estas escalas de gravamen al mínimo personal y familiar. Es decir, el mínimo personal y familiar es una cantidad que se le resta a la cuota a pagar debido a las circunstancias personales y familiares del contribuyente. El mínimo del contribuyente son 5.550 euros anuales. Si el contribuyente es mayor de 65 años, este mínimo será de 6.700 euros y si es mayor de 75 años, el mínimo será de 8.100 euros. El mínimo por descendiente será de 2.400 euros para el primer hijo, 2.700 euros para el segundo hijo, 3.000 euros para el tercer hijo y para el cuarto hijo y siguientes, el mínimo será de 4.500 euros. Este mínimo se incrementara en 2.800 euros por cada hijo menor de 3 años. Si hay dos personas que tienen derecho a este mínimo, el padre y la madre, este mínimo se repartirá el 50% a cada uno. Una vez, se ha aplicado la escala de gravamen a la base liquidable y al mínimo personal y familiar, obtenemos la cuota a pagar, siempre suponiendo que no existan deducciones para facilitar los cálculos. Para calcular el tipo medio es suficiente con dividir la cuota a pagar por la base liquidable. En la siguiente tabla se muestra la relación entre la suma de los rendimientos (base liquidable) y el tipo medio a pagar en función de las siguientes circunstancias personales y familiares: